이 기사는 2023년 08월 16일 16:17 thebell 에 표출된 기사입니다.

신한알파리츠가 국내 상장리츠 최초로 프라임급 오피스 매각을 성공적으로 마쳤다. 700억원가량의 매각 차익이 발생했는데 내부수익률(IRR) 20%를 웃도는 수준이다. 내년 상반기 주당 500~600원대의 특별배당금을 지급할 수 있을 전망이다.

16일 리츠업계에 따르면 최근 신한알파리츠는 보유자산인 '용산 더프라임타워'를 이지스자산운용에 매각 완료했다. 매각가는 평당 2020만원으로 전체 2384억원이다.

매각 차익 약 733억원이 발생했다. 신한알파리츠는 2018년 하반기 유상증자를 통해 더프라임타워를 3.3㎡(평)당 1400만원, 총 1651억원에 인수한 바 있다. 5년 만에 약 44% 오른 가격에 엑시트하게 된 셈이다. IRR 역시 22%로 상당 수준이다.

매각에 따른 특별배당도 계획돼 있다. 업계의 분석에 따르면 주당 490원에서 680원 수준으로 기대된다. 내년 상반기 중 주주들에게 지급될 예정이다. 리츠는 배당가능이익의 90% 이상을 주주들에게 배당해야 한다.

국내 상장리츠가 프라임급 오피스 매각을 성사시킨 첫 사례다. ESR켄달스퀘어리츠가 물류센터, 코람코라이프인프라리츠(구 코람코에너지리츠)가 주유소 등을 매각한 사례가 있긴 하다. 다만 상장리츠가 오피스 매입→운용→매각 사이클을 완성한 건 이번이 처음이다.

그만큼 신한알파리츠와 자산관리회사(AMC)인 신한리츠운용의 리츠 운용 역량도 입증됐다는 평가다. 특히 신한알파리츠는 더프라임타워를 매입할 때 국내 상장리츠 최초로 유상증자를 성공적으로 마무리한 바 있다. 지금은 상장리츠의 유상증자가 포트폴리오 확대를 위한 보편적 방법으로 자리 잡았지만 당시에는 업계 내 한 획을 긋는 사건이었다.

자산관리 역량도 이번 매각 성사를 뒷받침했다. 신한알파리츠는 더프라임타워 운용기간 내내 평균 임대율을 99% 수준으로 유지했다. 서울 시내 오피스 자연공실률이 5%~10% 정도다.

단순히 공실을 채우는 데서 그치지 않고 적극적인 임대차 구조 개선을 통해 수익성을 높이고 자산가치 상승도 꾀했다. 매각 진행 중에는 더프라임타워 앵커테넌트로 있던 유베이스가 계약 종료 의사를 밝히자 후속 임차인으로 현대건설을 입주시켰다. 이 때 약 70% 이상 임대수익을 상승시켰다.

앞서 신한알파리츠는 지난해부터 더프라임타워 매각을 추진했다. 같은 해 9월 마스턴투자운용을 우선협상대상자로 선정한 바 있다. 다만 마스턴투자운용은 레고랜드 사태 등이 촉발한 금융시장 불안정으로 투자자 모집에 어려움을 겪었다.

지속적으로 매각 관련 마케팅을 진행한 결과 올해 5월 이지스자산운용을 다시 우선협상대상자로 선정할 수 있었다. 입찰 당시 대신자산신탁이 최고가를 제안하기도 했지만 이지스자산운용의 거래 종결 안정성을 더 높이 평가했다고 알려졌다.

신한알파리츠는 더프라임타워 매각 후 매각차익을 제외한 원금을 추가 자산 편입에 투입한다는 계획을 세웠다. 주요 업무권역 내 위치한 오피스 자산을 물색하고 있다.

신한알파리츠 관계자는 "자산 매입→운용→매각→분배→매입의 선순환을 이어갈 계획"이라며 "충분한 가치 상승이 예상되는 자산을 편입하고 주주가치 제고를 위해 힘쓰겠다"고 밝혔다.