이 기사는 2024년 02월 28일 11:01 thebell 에 표출된 기사입니다.

신원종합개발은 한때 우발부채(채무보증) 규모가 자기자본을 웃돌았다. 시공사의 지급보증이 요구되는 차입형 토지신탁 위주로 수주고를 채웠던 영향이다. 당시 수주했던 사업들을 마무리하고 나서야 신원종합개발의 우발부채 규모는 자기자본을 하회하기 시작했다.

다만 기타특수관계자로 분류되는 관계기업까지 범위를 넓힐 시 잠재적 우발부채는 여전히 자기자본을 상회한다. '헌인마을 도시개발사업'의 시행 주체인 어퍼하우스헌인과 계열사이자 '어퍼하우스 남산'을 주도한 어퍼하우스남산피에프브이(PFV)에 계상된 우발부채 규모가 상당하다. 지속적인 모니터링이 요구되는 시점이다.

◇자기자본 대비 우발부채 비율 700% 상회, 2017년 이래 축소 수순

우진호 회장은 2017년 신원종합개발을 인수한 직후 차입형 토지신탁 사업에 공을 들였다. 회사의 재무 건전성이 떨어지는 상황 속에 안정적인 매출원을 확보하기 위한 선택이었다. 2016년 3641억원 수준이었던 수주잔고가 이듬해 5123억원까지 급증한데는 차입형 토지신탁 사업이 주효한 역할을 수행했다.

문제는 신원종합개발이 차입형 토지신탁 사업을 수주하는 과정에서 지급보증을 제공할 수밖에 없었다는 점이다. 부동산신탁사와 미분양 리스크를 분담하는 구조이지만 시공사도 주택분양보증이나 대출연대보증 방식으로 신용도를 제공해야 한다. 제공한 신용도만큼 우발부채가 증가하는 구조다.

특히 신원종합개발은 자기자본에 비해 우발부채가 상당한 편에 속했다. 신원종합개발이 우 회장 체제 1년차를 맞아 8년만에 이익잉여금을 인식해 자기자본이 493억원에서 640억원으로 늘어났지만 우발부채 증가폭이 이를 상회했다. 같은 기간 우발부채(4965억원) 증가폭은 2438억원(96.5%)에 달한다.

자기자본 대비 우발부채 규모가 775.8%였던 셈이다. 당시 한국토지신탁과 코람코자산신탁에 제공한 대출연대보증이 우발부채로 분류됐다. 아침도시유동화제일차, 안동유동화제일차와 같은 유동화법인에도 신용도를 보강했다. 송정아침도시제일차의 자산유동화대출(ABL) 역시 우발부채에 해당한다.

이후에는 차입형 토지신탁 사업의 준공 시점과 맞물려 자기자본 대비 우발부채 비율이 감소세를 보였다. 2022년에는 200%를 하회하기 시작했고 지난해에는 처음으로 자기자본이 우발부채를 상회했다. 당시 신원종합개발이 인식한 우발부채는 557억원에 그친다. 자기자본 대비 55.2% 수준이다.
◇어퍼하우스헌인 지급보증 5950억, 본PF 최종 조달 시 8500억 추정

신원종합개발이 6년여 끝에 잠재적 리스크로 통하는 우발부채를 축소하는데 성공했으나 불확실성은 여전하다. 관계기업으로 범위를 넓힐 시 상당한 규모의 지급보증을 제공한 상태이기 때문이다. 대표적인 관계기업(계열사 포함)으로는 어퍼하우스헌인과 헌인타운개발, 어퍼하우스남산PFV가 있다.

어퍼하우스헌인은 헌인마을 도시개발사업을 추진하기 위해 설립한 특수목적법인(SPC)이다. 우 회장과 그의 아들인 우린 씨가 어퍼하우스헌인 지분을 각각 52.6%, 47.4%씩 보유하고 있다. 어퍼하우스헌인의 완전 자회사인 헌인타운개발이 실질적인 시행 주체이자 프로젝트파이낸싱(PF)의 차주로 활용된다.

헌인타운개발이 지난해 10월 공시한 감사보고서에 따르면 지배기업인 어퍼하우스헌인이 7735억원 한도의 토지담보대출에 대한 연대보증을 제공하고 있다. 실제 대출이 이뤄진 규모는 5950억원이다. 5950억원이란 숫자는 NH투자증권과 미래에셋증권의 공동 주관 하에 조달된 브릿지론 규모와 일치한다.

지난해 말 본PF에 대한 기표 작업이 마무리됐다는 점에 미루어 어퍼하우스헌인이 제공하는 지급보증 규모도 함께 늘어났을 것으로 추정된다. 추가 조달이 이뤄질 시 지급보증 규모는 보다 증가할 수밖에 없다. 헌인마을 도시개발사업에 책정된 본PF 규모는 1·2차를 합쳐 8500억원에 달한다.

어퍼하우스 남산의 사업주체이자 계열사인 어퍼하우스남산PFV에도 신용도를 보강한 기록이 있다. 2022년 말 기준으로 신원종합개발과 우 회장이 528억원 한도로 차입금 연대보증을 제공했다. 신원종합개발에 계상된 우발부채 규모가 557억원에 불과하지만 관계기업과 계열사를 포함할 시 잠재적 우발부채가 9000억원대까지 늘어난다.

신원종합개발 관계자는 "회사의 실질 우발부채는 557억원으로 매우 안정된 수준"이라며 "관계기업들이 연결 종속으로 분류되지 않기 때문에 어퍼하우스헌인이나 헌인타운개발까지 포괄해서 우발부채를 계상하기에는 무리가 있다"고 설명했다.