이 기사는 2024년 03월 22일 07:22 thebell 에 표출된 기사입니다.

현대건설과 포스코이앤씨는 설계원안에 대해 다른 접근법을 보였다. 현대건설은 수익성을 끌어올리겠다는 취지에서 설계안을 대대적으로 개편했다. 기존 5개동 구조였던 계획과 달리 4개동으로 재편한 게 대표적이다. 전용면적도 2만㎡가량 늘어나다 보니 건폐율이 급등하는 결과가 이어졌다.

반면 포스코이앤씨는 KB부동산신탁이 제시한 설계원안 대부분을 그대로 수용했다. 사업시행자가 '신속통합기획 가이드'에 의거해 설계원안을 마련한 만큼 불확실성을 최소화하기 위한 전략적인 선택이다. 포스코이앤씨가 수주전에서 전면에 내세우고 있는 '안정성'과도 맞닿아 있다.

◇변화 최소화, 안정적인 사업 추진에 무게

사업시행자인 KB부동산신탁의 설계원안에 따르면 한양아파트 재건축은 기존 단지를 지하 5층~지상 56층로 탈바꿈하는 게 골자다. 최대 높이는 신속통합기획 가이드라인에 따라 199.6미터(m)로 설정됐다. 가이드라인에는 여의대방로변을 'V자형 스카이라인'으로 형성하라는 내용이 명시돼 있다.

전체 연면적은 29만522㎡다. 공동주택 분양분과 임대분으로 각각 19만8000㎡, 1만7261㎡가 부여됐다. 오피스텔(2만2724㎡)과 공공업무(2만9989㎡), 근린생활시설(2만2792㎡)에도 각각의 연면적이 할당돼 있다. 이를 반영한 한양아파트 재건축사업의 용적률은 599.93%, 주거용적률은 434.88%다.

공동주택은 '4동·5호'로 배치된다. 4동은 동의 개수다. 5호는 한 층에 5가구가 들어선다는 걸 의미한다. 전용면적별로 △59㎡ 192가구(20.08%) △84㎡ 382가구(39.97%) △110㎡ 94가구(9.83%) △119㎡ 144가구(9.83%) △139㎡ 91가구(15.06%) △149㎡ 51가구(5.33%) △221㎡ 2가구(0.21%)가 배정됐다.

포스코이앤씨는 KB부동산신탁이 제시한 설계원안을 대부분 수용했다. 연면적이 기존 29만522㎡에서 29만767㎡로 245㎡ 늘어난 정도가 눈에 띄는 변화다. 주거동별로 6대씩 할당됐던 승강기 수를 8대로 늘린 게 일정부분 영향을 미쳤다. 비주거용 비율도 0.02%포인트 하락하는데 그쳤다.

동의 배치와 구조도 달라진 점이 없다. 약 57~100m로 설정된 동간 거리부터 전용면적별로 배정된 가구수도 KB부동산신탁의 설계원안을 그대로 따랐다. 기준층 층고(3300㎜)와 기준층 슬래브(250㎜), 지하 계획도 동일하게 책정해 불확실성을 최소화하는데 초점을 맞췄다.

포스코이앤씨가 수주전략으로 내세운 안정성과 무관하지 않아 보인다. 향후 공사비 갈등이나 공사 중단 이슈가 없도록 설계원안과 일치하는 설계안을 제출한 셈이다. 포스코이앤씨가 KB부동산신탁에 제출한 도급계약서를 살펴봐도 66개 조항 대부분을 그대로 수용했다는 점에서 안정성에 무게를 뒀다는 점을 다시 한 번 확인할 수 있다.


◇하이엔드 오피스텔 확보, 상업시설 컨설팅에 애비슨영 선임

현대건설은 포스코이앤씨와 달리 대대적으로 개편한 설계안을 제시해 눈길을 끌었다. 기존 5개동(공동주택 4동·오피스텔 1동)으로 구성된 배치안을 4개동(공동주택 3동·오피스텔 1동)으로 바꾼 게 대표적인 변화다. 이 과정에서 건폐율(48.01%)이 원안 대비 10.33% 확대돼 이격거리가 늘어났다.

연면적도 설계원안(29만522㎡)보다 6.82% 늘어난 31만347㎡가 예상된다. 오피스텔의 연면적이 원안 대비 가장 많이 증가한 게 특이점이다. 설계원안상 2만2724㎡가 오피스텔로 배정됐다면 현대건설의 대안설계에는 3만1116㎡까지 늘어났다. 오피스텔 위치가 부지 서쪽부로 이동한 점도 눈에 띈다.

현대건설이 오피스텔에 변화를 가한 배경에는 수익성을 끌어올리겠다는 복안이 한 몫 했다. 현대건설은 기존 전용면적 59·84㎡ 128실로 계획된 오피스텔을 전용면적 119㎡의 하이엔드급으로 탈바꿈한다는 계획을 세웠다. 규모가 104실로 줄어들지만 하이엔드인 만큼 개발수익이 늘어날 것이라 내다봤다.

공동주택에도 수익성에 초점을 맞춰 변화를 줬다. 전용면적 59㎡형을 설계원안 대비 57가구 줄이는 대신 국민평수로 통하는 전용면적 84㎡형을 64가구 늘렸다. 아울러 전용면적 149·179·199㎡ 펜트하우스를 복층형으로 구성했다. 펜트하우스 모두 한강 조망이 가능해 분양수익에 보탬이 될 전망이다.

오피스텔과 함께 근린생활시설을 착공 시점에 일반분양할 계획인 만큼 보다 수익성을 확보할 수 있는 컨설팅도 적극 활용하고 있다. 현대건설은 도급계약서상에 애비슨영으로부터 상업시설 컨설팅을 받겠다는 내용을 명시했다. 애비슨영은 상업용 부동산에 특화된 전문 자문사다.

설계안을 대대적으로 개편했지만 불확실성을 최소화하기 위한 안전장치도 마련했다. 세계적인 엔지니어링 기업인 레라가 인허가 구조검토 컨설팅을 맡을 예정이기 때문이다. 레라는 해외뿐만 아니라 DL이앤씨와 GS건설, HDC현대산업개발 등 국내 대형 건설사들과도 손발을 맞춰온 이력이 있다.