이 기사는 2024년 04월 16일 07:21 thebell 에 표출된 기사입니다.

케이리츠투자운용이 '케이플라츠 신논현'의 새로운 매수자를 찾았다. 매각 작업에 착수한 지 2년만이다. 그동안 최초 매수의향자와 거래가 불발되고 계약금 관련 분쟁까지 생기는 등 우여곡절이 많았다. 펀드 만기는 1년 연장한 상태였다.

거래가 성사되면 시장 우려 속에서도 원금 및 차익을 회수할 수 있게 된다. 매각가는 825억원으로 투자금 670억원을 155억원가량 웃돈다. 여기에 계약금 105억원을 돌려주지 않게 되면 최종적으로는 260억원을 남긴 셈이 된다. 그럼에도 2022년 상반기 눈높이였던 매각가 1050억원과는 차이가 나는 수준이다.

◇2년 전 매각 착수, 평당가 3950만 거래

15일 부동산투자업계에 따르면 지난달 말 케이리츠투자운용이 펀드로 운용 중이던 케이플라츠 신논현(구 중앙화촌빌딩) 거래를 위해 매매계약을 체결했다. 2022년 상반기부터 매수자를 찾아 나선지 2년 만의 성과다. 거래 금액은 825억원이다.

155억원의 매각 차익을 확보할 전망이다. 케이리츠투자운용은 2020년 '케이알전문투자형사모부동산펀드제17호(케이알17호펀드)'를 통해 해당 자산을 매입한 바 있다. 펀드 설정 원본은 237억원이다. 제1종(187억원) 수익증권에는 한국투자증권이, 제2종(50억원)에는 GS리테일이 출자자로 참여했다.

케이알17호펀드의 총 투자금이 690억원 정도였다. 자산 매입가 500억원에 리모델링비 70억원을 더한 수치다. 케이플라츠 신논현은 케이리츠투자운용이 밸류애드(Value-Add) 전략을 통해 가치를 끌어올린 자산이다. 리모델링 완료 시점이 지난 2021년 4월이다. 이후 1년간 임대차 계약 등 체결로 자산을 안정화한 뒤 매각에 나선 것으로 보인다.

케이플라츠 신논현은 케이리츠투자운용의 밸류애드로 3개 층이 증축됐다. 지하 4층~지상 10층 구조에서 지하 4층~지상 13층 구조로 탈바꿈됐다. 연면적도 과거 5764.66㎡(1746.86평)이던 6905.35㎡(2088.87평)로 늘어났다.

이번 매각가를 평당가로 환산하면 3950만원으로 나타난다. 강남권역 중소형 빌딩은 입지와 조건에 따라 평당 3000만~5000만원 사이에서 가격이 유연하게 형성된다. 주요 업무지구의 코어 오피스 가격이 평당 3000만원 안팎인 점을 고려하면 가격 자체가 저평가되지는 않았다는 평가다.

◇최초 매각가보다 200억 이상 가격 조정

엑시트엔 성공하더라도 케이리츠투자운용으로선 이번 거래에서 아쉬움이 남을 수 있다. 부동산 경기가 꺾이기 전이었던 2022년 상반기 딜 클로징할 수 있었지만 거래가 한 차례 수포로 돌아가면서 가격 조정이 이뤄졌기 때문이다.

케이리츠투자운용은 같은 해 7월 중 케이플라츠 신논현 매매계약을 체결했다. 잠재매수자는 충정로 삼창빌딩을 보유 후 운영 중이던 삼창빌딩경영이다. 개인이 세운 법인으로 삼창빌딩을 매각한 후 케이플라츠 신논현을 매입하려고 했다. 하지만 삼창빌딩 역시 잠재매수자 측 변심으로 거래가 불발되면서 두 건 거래가 연달아 엎어졌다.

당초 삼창빌딩경영은 케이플라츠 신논현을 1050억원에 사기로 했다. 매각가의 10%인 105억원을 계약금으로 납부했다. 하지만 중도금 및 잔금을 기한이었던 3개월 안에 내지 못했다. 케이리츠투자운용이 받은 계약금과 관련해선 소송이 진행되고 있다.

이번 매각 차익 155억원에 앞서 받은 105억원을 더하면 최종적으로는 260억원을 남길 수 있게 된다. 하지만 이마저도 기존 가격 눈높이보단 낮아진 수준이다. 1050억원에 거래가 종결됐다면 360억원 정도를 매각 차익으로 얻을 수 있었던 탓이다.

가격 조정에도 불구하고 빠른 엑시트에 방점을 둔 것으로 풀이된다. 최초 거래 불발 이후에도 새로운 매수자를 찾지 못하면서 펀드 만기를 연장한 상태였다. 내년 2월까지 시간을 벌었음에도 825억원 수준에서 가격 협상을 마쳤다는 의미다.

케이알17호펀드는 2020년 2월, 4년으로 최초 만기가 설정됐다. 만기는 내년 2월로 연장된 바 있다. 만기가 10개월 이상 남았지만 최근 상업용 부동산 거래 종결까지 수개월 시간이 걸린다는 점을 고려해 한 달 만에 매수자와 매매계약을 체결한 것으로 보인다.