이 기사는 2024년 04월 23일 15:44 thebell 에 표출된 기사입니다.

"부동산 PF 시장의 위기가 당분간 이어지겠지만 정부 차원의 건설사 유동성 지원 장치 마련과 금융권의 부실 PF 자산의 처리 시점 분산 유도가 필요합니다. 건설사도 공공 사업 수주 노력 강화와 자산 매각 등 유동성 확보 노력이 더해져야 합니다."

김정주 한국건설산업연구원 연구위원(사진)은 23일 서울 중구 더플라자호텔에서 '혹한기 부동산 시장과 건설사 대응전략'을 주제로 열린 '2024 더벨 건설부동산 포럼'에 참석해 '부동산 PF 위기 상황진단과 향후 전망'을 발표했다.

김 연구위원은 "지금의 부동산 PF 시장 위기는 금리 및 공사비 인상이란 외부적 요인과 시공사 신용도에 과도하게 의존한 담보 대출적인 구조적 문제점뿐 아니라 정부의 단편적인 부동산 정책과 시장의 혼란 등이 맞물린 복합 실패"라고 진단하며 "금융당국이 오는 5월 PF 자산에 대한 건전성 분류 기준을 개선하고 부실 분류 자산에 대한 충당금 설정 의무 강화 등 정리에 나설 것"이라 설명했다.

국내 부동산 시장은 지난해 말 도급 순위 16위 중견 건설사 태영건설이 워크아웃을 신청하면서 부동산 프로젝트파이낸싱(PF)에서 비롯된 위기가 재점화됐다. 2022년 하반기 신용위기로부터 촉발된 부동산 PF 위기는 정부의 시장 개입으로 일정 기간 지연됐지만 고금리 기조와 공사 원가 상승 등이 맞물리면서 다시 불거졌다.

그는 지난해 말 기준 금융권 부동산 PF 대출 현황을 204조원이 넘는 것으로 추산했다. 과거 금융위기와 달리 전체 익스포저 규모 확대와 제2금융권에 집중된 점 등을 고려할 때 경제 전반에 미칠 부정적 우려가 상존한다고 지적했다. 특히 제2금융권이나 정확한 PF 규모가 추산되지 않는 새마을금고 등 사각지대가 손실을 흡수할 수 있는지에 의문이 존재한다고 우려했다.

김 연구위원은 "저축은행의 경우 부실채권 규모 대비 정부의 직접적인 유동성 공급이 제한적인 상황에서 자체 증자 여력도 부족한 경우가 많아 위기 발생 시 신속한 대응에 의문이 존재한다"며 "올해 하반기 금리 인하 가능성도 낮은 가운데 시장의 흐름이 개선되지 않을 경우 개발 사업의 손실을 건설사, 나아가 금융권까지 떠안을 경우 시장의 충격이 없진 않을 것"이라고 전망했다.

여기에 국내 경제는 반도체를 제외하면 고물가와 고금리 등으로 내수 부진이 이어지면서 R&D 예산 감소와 원자재 가격 상승 같은 불확실성이 증가하고 있다. 이에 부동산 세제 측면에서 획기적인 혜택 부여가 기업 및 수요층의 구매 심리를 향상시켜 시장을 반등시킬 수 있는 해법이라고 제언했다.

김 연구위원은 "세제 측면에서 획기적인 혜택 부여로 기업과 소비자 구매 심리가 향상되면 부동산 시장이 반등할 수 있을 것"이라면서도 "다만 현재 재정 여유가 많지 않아 공공 인프라 투자나 불안정한 금융 여건으로 민간 투자 활성화가 힘들어 현실적인 제약도 크다"고 말했다.

건설 경기 선행지표인 수주 규모는 전년 대비 약 20% 감소했다. 건설 투자도 기존 수주 물량의 준공 기한 도래 후 신규 확보에 어려움을 겪으면서 감소세로 전환한 상황이다. 올해 1월 정부가 주택 공급 확대 및 건설 경기 보완 방안 대책을 발표하며 △유동성 및 금융(보증) △지방사업장 △수요촉진 △비주택 △임대 리츠·사업 활성화 등을 지원하기로 했지만 한계도 여전하다는 것이다.

그는 "정부가 1월에 이어 3월에 낸 대책은 LH의 토지 역경매나 기업구조조정리츠(CR리츠) 등 전향적으로 나온 것으로 평가하지만 부동산 PF 시장의 규모 등을 고려하면 역할도 제한적"이라며 "핵심적인 지원 내용이 법률 개정사항과 관련돼 있어 현실성이 떨어지는 만큼 정책 집행의 속도와 향후 지원 규모의 확대 정도가 중요하다"고 말했다.

건설업계의 자금 조달 여건을 확보하는게 중요하다고 제언하기도 했다. 정부의 지원책을 통한 건설경기 불확실성 문제가 단기간에 해소되기 어렵기 때문이다. 아울러 금융기관의 부실 부동산 PF 정리가 이어지면 신규 개발 사업에 건설사 신용보강 등의 PF도 녹록지 않을 것으로 전망된다.

김 연구위원은 "건설산업의 개발 구조가 지금과 같이 유지된다면 똑같은 위기는 반복될 것"이라며 "금리 인상 등 외부 변수로 인한 리스크 관리 역량도 키워야 하지만 부동산 PF 구조에 의존한 건설산업 문제점을 정확하게 파악해 정부의 정책이 보완돼야 비슷한 위기를 맞지 않을 수 있다"고 말했다. 이어 "부동산 PF 시장의 위기는 기회의 다른 측면이라 생각되는 만큼 이번 위기를 잘 넘겨 건설업계 정상화를 기대한다"고 덧붙였다.