이 기사는 2024년 04월 23일 15:44 thebell 에 표출된 기사입니다.

"부동산 가격이 하락할 때를 기회로 삼아야 한다. 그간 건설부동산 경기 침체는 다수의 건설사가 워크아웃이나 법정관리에 들어가게 만들기도 했지만 일부 건설사들에게는 성장의 발판이 됐다는 점을 기억할 필요가 있다."

이광수 광수네 복덕방 대표(사진)는 23일 서울 중구 더플라자호텔에서 '혹한기 부동산 시장과 건설사 대응전략'이라는 주제로 열린 '2024 더벨 건설부동산 포럼'에서 '부동산 시장, 무엇이 중요한가?'에 대해 발표했다. 집값을 결정하는 요인들과 건설사 대응 방향을 두고 의견을 피력했다.

본격적인 발표에 앞서 이 대표는 건설부동산 경기에 대한 정확한 진단의 중요성을 강조했다. 현재가 변해서 미래가 되는 만큼 객관적이고 편견 없이 현재를 분석하는 것이 중요하다는 주장이다.

한국의 집값을 결정하는 가장 중요한 요인으로는 수요와 공급을 꼽았다. 인구수 및 가구수, 소득, 금리 등이 아닌 수요와 공급을 중심으로 집값을 전망해야 한다는 설명이다. 이 대표는 향후 금리가 떨어져도 주택 수요가 늘어나지 않으면 집값이 오를 수 없다고 내다봤다.

이 대표는 특히 투자 수요가 집값의 단기적인 변동을 야기했다고 분석했다. 2017년 1만2770건에 불과했던 갭투자 수요가 2021년 23만3768건으로 급증하면서 단기적으로 수요가 폭증했고 집값 급등으로 이어졌다는 분석이다.

현재 집값 약세도 투자 수요의 부재가 원인이다. 2020년 한때 6000건에 육박했던 월간 갭투자 건수는 2024년 현재 월 100건을 하회하고 있다.

투자 수요는 실수요자들이 꾸준히 부동산을 매입해야 늘어날 수 있는 지표다. 실수요가 투자 부동산을 받아줘야 이익을 노릴 수 있기 때문이다. 하지만 현재의 가격을 감당할 수 있는 유효 수요가 부족해지면서 투자 수요가 붙지 않았고 이것이 집값이 약세로 이어졌다는 진단이다.

공급 측면에서는 매도 물량의 변화에 주목해야 한다고 주문했다. 한국은 공동주택 중 16%는 다주택자가, 28%는 투자목적을 가진 1주택자가 보유하고 있다. 전체 공동주택의 44%가 집주인이 실거주하지 않고 있기 때문에 매도 물량이 빠르게 늘었다 줄었다 할 수 있는 구조다.

서울 아파트 매도 물량 변화에서도 이같은 현상이 관측된다. 2021년초 4만가구 수준이었던 매도물량은 2022년 5만가구를 돌파한 후 지난해말 7만7850가구로 치솟았다. 최근 수치는 8만3000가구에 육박하고 있다. 집값의 추가 상승이 어려울 것으로 전망되면서 대규모 매도 물량이 쏟아지고 있는 상황이다.

투자지역을 선정할 때에는 지역별 자가점유율을 눈여겨 봐야 한다고 설명했다. 자가점유율이 이미 높으면 실수요가 붙기 어렵기 때문에 투자하기 적합한 지역이 아니라는 설명이다.

대표적인 지역으로는 울산을 꼽았다. 울산은 자가점유율이 63.9%에 달하기 때문에 이 지역의 부동산 가격이 움직이는 것이 사실상 한국 부동산 가격의 고점 신호라고 강조했다. 국내 주택 가격이 고점을 찍었던 2021년 전국에서 집값 상승률이 가장 높았던 지역은 울산이었다.

이 대표는 시장이 위축돼 있지만 건설사들이 반대로 위기를 기회로 삼아야 한다고 촉구했다. 2008년 국내 미분양 가구수가 16만6000가구를 기록했을 당시 적잖은 건설사가 어려움을 겪었지만 반대로 위기를 기회로 삼아 대기업으로 성장했다. 건설사들의 위기극복 사례를 참고해야 한다는 주문이다. 새롭게 대기업 집단에 편입되거나 순위를 크게 높인 호반건설과 SM, 중흥건설, 부영이 위기를 극복한 건설사로 꼽혔다.

이들 건설사의 공통점은 정확한 현실 진단과 위기를 기회로 삼은 투자다. 경기침체로 인해 부동산 가격이 빠지자 사업지를 싼 가격에 확보하고 이를 바탕으로 부를 창출했다는 해석이다.

이 대표는 "건설사가 성장하기 위해서는 시장의 현재 흐름을 정확하게 분석하고 이를 바탕으로 미래를 예측해야 한다"며 "객관적인 분석을 통해 부동산 가격의 하락에서 오는 기회를 붙잡을 필요가 있다"고 설명했다.