이 기사는 2024년 05월 14일 07:24 thebell 에 표출된 기사입니다.

디앤디인베스트먼트의 수송스퀘어와 명동N빌딩 매입이 모두 순항하고 있는 것으로 나타났다. 수송스퀘어 인수 주체인 리츠 설립은 끝났고 현재 투자자 모집 막바지 단계에 있다. 또 명동N빌딩 매입가를 최종 협의 중이다.

디벨로퍼 스폰서를 우군으로 확보해 매입매각 시장에서 활약하고 있다는 평가다. 보통주 투자자 모집이 쉽지 않은 환경에서 SK디스커버리 계열사가 에쿼티를 뒷받침해 주고 있다. 모회사 SK디앤디 자산을 파이프라인으로 갖고 있는 점도 경쟁력이다.

◇디디아이수송스퀘어리츠, 영업인가 신청…투자비 5900억

리츠업계에 따르면 디앤디인베스트먼트는 최근 '디디아이수송스퀘어리츠'를 설립했다. 국토교통부에 영업인가 신청서도 제출했다. 통상 영업인가를 획득하기까지 한달 내외 시간이 소요된다.

디디아이수송스퀘어리츠는 '수송스퀘어' 인수 주체로 만들어졌다. 총 사업비는 5955억원 정도다. 에쿼티 1970억원을 모으는 중이다. 나머지 3985억원은 담보대출, 보증금 등이 포함된다.

에쿼티는 보통주와 우선주로 나눠서 투자자를 찾고 있다. 기준금리가 높은 상황에선 배당률이 상대적으로 낮은 보통주의 투자자 모집이 어렵다. 우선주나 대출 투자에 비해 매력도가 떨어지는 탓이다.

다만 디앤디인베스트먼트는 SK디스커버리 계열사를 우군으로 확보했다. SK디스커버리 계열사 측에서 최대 400억원 수준의 보통주를 투자하기로 했다. 이 외 나머지 보통주 투자자 모집도 완료됐다고 알려졌다.

자금 모집이 원활해 이르면 상반기 중 딜 클로징에 무게가 실린다. 올해 1분기 중엔 광화문G타워, 케이스퀘어시티, 아크플레이스, T412, 시그마타워 등 오피스 거래가 종결된 바 있다. 이 중 최소 6개월에서 1년 이상 시간이 걸린 반면 디앤디인베스트먼트는 비교적 빠른 속도로 딜을 진행 중이다.

수송스퀘어는 종로구 수송동 일대에 위치한 오피스 빌딩이다. 대지면적 5275㎡(1596평) 부지에 연면적 4만4825㎡(1만3560평), 지하 6층~지상 16층 규모다. 현재 SK에코플랜트가 사옥으로 활용 중인데 임차기간이 3년 정도 남은 것으로 알려졌다.

매도자는 모건스탠리다. 모건스탠리와 디앤디인베스트먼트간의 거래는 수의계약 형태로 성사됐다. 모건스탠리가 투자하기 전까지 SK디앤디가 펀드 수익증권을 들고 있었다. 이번에 재투자하게 된 셈이다.
◇SK디앤디 명동N빌딩, 최종 가격 협의 중

디앤디인베스트먼트는 수송스퀘어와 함께 명동N빌딩 인수도 함께 추진 중이다. SK디앤디가 보유한 자산으로 디앤디플랫폼리츠가 우선매수권을 갖고 있었다. 디앤디플랫폼리츠는 디앤디인베스트먼트가 운용 중인 상장리츠다.

디앤디플랫폼리츠와 SK디앤디는 거래 가격을 두고 최종 협상을 진행하고 있다. 명동 핵심 상권에 위치한 데다 저층부 리테일 임차 규모가 커서 오피스에 비해 적정 가격을 산정하기가 까다롭다. 다만 두 회사가 모자관계에 있는 만큼 지나치게 높거나 낮은 수준에 가격이 결정되기는 어렵다.

명동N오피스는 오피스·리테일 복합 자산이다. 시내업무지구(CBD) 확장권역인 을지로와 명동 일대에 위치해 있다. 을지로입구역 도보 1분 거리다. 연면적 1만3749㎡(4159평), 지하3층~19층 규모로 2022년 말 리모델링을 마쳤다.

얼마 전 '무신사 스탠다드 명동'이 명동N빌딩 저층부인 1~3층에 오프라인 매장을 냈다. 여섯번째 스탠다드 매장이자 올해 첫 번째 오픈 매장이다. 리테일 시장에선 무신사 임차 효과가 크다. 그만큼 명동N오피스 자산 가치도 높아졌을 전망이다.

디앤디인베스트먼트는 수송스퀘어와 비슷한 보통주-우선주 구조로 명동N빌딩을 인수할 예정이다. 디앤디인베스트먼트가 새로운 리츠를 만들고 보통주에는 SK디앤디가, 우선주에는 디앤디플랫폼리츠가 들어가기로 했다.

상장리츠인 디앤디플랫폼리츠는 공모가 기준 5~6%대 배당을 지급하고 있다. 이 기준을 훼손하지 않고 자산을 편입하기 위해서 자산 전체를 담지 않고 우선주에만 투자하기로 한 셈이다. 대신 보통주는 다시 SK디앤디가 뒷받침해주기로 했다.

수송스퀘어와 명동N빌딩 투자 모두 SK디스커버리 계열사가 보통주를 받쳐주기로 하면서 순탄하게 진행되고 있다. 또 두 자산 모두 디벨로퍼인 SK디앤디가 리모델링 등으로 밸류애드를 시키면서 재투자 기회를 얻을 수 있었다. 디앤디인베스트먼트는 딜 파이프라인과 자금 조달 측면 모두에서 경쟁력을 입증했다는 평가다.

디앤디인베스트먼트는 SK디앤디의 자회사다. SK디앤디가 지분 100%를 갖고 있다. SK디앤디가 디벨로퍼, 디앤디인베스트먼트가 리츠 자산관리회사(AMC)를 맡고 있는 구조다. SK디앤디는 SK디스커버리 계열사에 속한다.