“투명한 빌딩 DB 구축…시장 선진화 지름길” [부동산전문가 좌담회]③외국계 임차인 혼란…정부 '투명성 제고' 장치 시급
사회=길진홍 기자/ 정리=고설봉 기자공개 2014-09-25 10:34:00
이 기사는 2014년 09월 22일 10시24분 thebell에 표출된 기사입니다
◇임차인 중심 시장 재편...시장 정보 DB 구축해야
장진택 = 오피스빌딩 시장은 실수요 중심으로 재편되고 있다. 주도권이 임대인에서 임차인으로 넘어왔다. 렌트프리나 관리비도 이런 관점으로 접근해야 한다. 최근 시장조사를 해봤다. 명목임대료와 실질임대료 차이가 적지 않다. 최대 30% 이상 차이를 보인 지역도 있다. 이는 의미하는 게 크다. 수요와 공급에 따른 가격형성의 기준이 무너진 거다.
수요자 입장에서는 가이드라인이 없는 것과 마찬가지다. 게다가 원칙과 기준이 없이 만들어진 불확실한 자료는 더욱 혼란을 부추긴다. 일부 임차인들은 이러한 혼란을 틈타 렌트프리를 과도하게 요구하기도 한다. 따라서 정보의 투명화가 필요하다. 최소한 원칙과 기준이 있어야 한다. 오피스빌딩 시장이 지나치게 빌딩주 위주로 흘러가는 경향이 있다. 시장 정보를 데이터베이스화하는 노력이 필요하다.
사회 = 정부가 제도적으로 접근할 수 있는 방법은 없나.
임채욱 = 일정부분 정부가 나서서 가이드라인을 만들어 줄 필요는 있다. 문제가 있다는 건 서로가 안다. 예컨대 아파트 면적의 경우 전용면적을 모두 공개한다. 일반인들은 분양 받을 때 실제 사용면적을 알고, 가격이 합리적인지를 판단한다. 그러나 오피스빌딩 시장에서는 이게 안 이뤄지고 있다. 수요자가 이해하기 쉽게 해주기보다는 오히려 어렵게 비비 꼰다. 정부가 공공기관 소유 건물에 임차 표준계약을 쓰도록 하는 방법으로 투명화 시켜야 한다.
윤원섭 = 관점이 다르다. 아파트는 일반 국민들을 대상으로 하는 부동산이다. 오피스빌딩은 그러나 어느 정도 분석 능력을 갖춘 사람들이 접근할 수 있는 분야다. 이미 모든 오피스빌딩 고객들은 임대면적의 실제 비용을 계산할 수 있다. 자꾸 정부에서 관여하면 오히려 규제가 양산될 수도 있다.
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임채욱 젠스타 상무(오른쪽)는 한국의 오피스빌딩 가치 평가에서 관리비가 수익으로 잡히는 것이 정상적이지 않다고 말했다. 장진택 리맥스코리아 이사(가운데)와 윤여신 젠스타 대표(왼쪽)도 오피스빌딩 관리비 사용 내역의 투명성을 확보해야 한다고 주장했다. |
장진택 = 업계가 정말 선진화 되고자 한다면 정보의 왜곡을 최소화해야 한다. 정보의 독점은 나중에 시장과 괴리를 더욱 크게 만들 수 있다. 오피스빌딩 관련 기업은 마케팅에 전념할 수 있는 여건이 조성돼야 한다. 지금은 정보를 취합하는 쪽과 영업활동을 하는 이들이 뒤섞이면서 부작용이 나타나고 있다. 정보 괴리가 클수록 업체들이 입는 타격도 크다. 정부가 오피스 관련된 데이터를 산출하고, 관리하는 쪽으로 가야 한다.
윤여신 = 기준을 통일하자는 데는 동의한다. 다수의 외국계 회사의 리포트를 참조하는 것도 방법이다. 등급 기준 등 기준을 명확히 해서 통일 할 필요가 있다.
장진택 = 프라임급 빌딩은 큰 업체들이 전문적으로 하면 된다. 나머지 중소형 빌딩까지 관리할 수는 없다. 그래서 정보가 왜곡되는 것이다. 조사 대상에는 프라임급과 A급 빌딩 일부만 포함됐는데 전체 하위 90% 빌딩을 다 조사한 것처럼 발표가 이뤄진다. 프라임급 빌딩 동향이 전체 시장 상황인 것처럼 비춰지는 게 문제다.
윤여신 = 맞다. 그런 문제가 있다. 나중에는 국가 신인도를 떨어뜨릴 수 있다. 리포트만 보고 한국 시장에 들어왔는데 현실이 다르면 한국 데이터를 신뢰 안 한다. 그러면 국가 신인도가 떨어진다.
◇불투명한 관리비 내역 공개되야
임채욱 = 미국에서 7~8년 간 직장생활을 하면서 의문점이 생겼다. 한국 시장에서는 관리비 얘기를 아무도 안 꺼낸다는 점이다. 관리비는 정상적으로는 내역을 다 공개하고 연말에 실비 정산하는 게 맞다.
미국의 경우 회계연도가 지나면 그 해 지출 등을 따져 정산한다. 우리도 이렇게 해야 하는데 관리비를 갖고 투자자나 임대인이 이익을 남기려고 한다. 렌트프리로 손해를 봤으니 관리비로 만회하자는 식이다. 임차인들은 연간 관리비로 얼마가 지출됐는지 알 수도 없다.
투자자들 역시 건물 가치를 평가할 때 관리비를 염두에 둔다. 순수하게 임대료를 갖고 가치 평가가 이뤄져야 하는데 관리비를 수익으로 간주한다. 그래서 외국 사람들은 한국의 어떤 정보도 믿기 힘들다고 말한다.
윤여신 = 특정 빌딩을 임차인이 통으로 쓸 경우 관리비 이슈가 항상 불거진다. 임차인이 관리비 내역 공개를 요구하는 경우가 종종 있다. 현실적으로 임대인은 그걸 공개할 의무는 없다.
윤원섭 = 외국의 경우 임차인들이 관리비 내역을 요구한다. 계약서에 관련 문구를 상세하게 넣자고 한다. 그런데 한국에서는 관리비 공개를 안 하니까 외국계 기업들이 처음에 당황했다. 한마디로 왜 공개를 안 하는지 의아해했다. 지금 외국계 기업들은 관리비와 임대료를 합산해서 실질적인 비용을 맞춘다. 그래서 복합적으로 관리비와 임대료가 적정수준으로 맞춰지고 있다. 점점 합리적으로 변하는 것이다. 사실은 그래서 전문회사들 써야 하는 것이다.
임채욱 = 신규 임차인과 달리 이미 장기 계약을 맺은 입주자는 불만이 나올 수밖에 없다. 매년 임대료와 관리비는 오르는데 서비스 수준은 오히려 줄어든다고 치자. 그런데 관리비 내역을 알 수가 없다면 개선을 요구할 근거가 없다. 시급히 개선돼야 할 부분이다.
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윤원섭 = 이런 이유로 임차인이 나가는 사례도 있다. 허술한 건물 관리에 대한 불만이 사무실 이전으로 이어지는 경우다.
윤여신 = 외부 세미나를 다니면서 기업들에게 종종 신규 임차인과 기존 임차인 중에 누가 비싼 임대료를 내야 하는지 물어본다. 상식적으로 보면 당연히 신규 임차인이 비싼 임대료를 내야 한다. 그런데 지금 한국 시장은 그렇지 않다. 기존 임차인은 매년 임대료를 높여주는데 신규 임차인은 렌트프리 등의 혜택을 누린다. 이제는 장기 임차인에 대한 인센티브도 생각할 때가 됐다.
윤원섭 = 외국의 경우 재계약 조항이 있다. 일정 시점이 지나 시장 환경이 바뀌면 계약조건 변경을 요구할 수 있다. 예컨대 임차인이 빌딩 입주 후 주변 임대료가 현저하게 떨어지면 계약 변경을 요구할 수 있다. 역으로 임대인이 계약 변경을 요구할 수도 있다.
정성진 = 지난 2008년 글로벌금융위기 이후 시행사 등이 잇따라 무너지면서 많은 기업들이 채무를 떠안았다. 관리비라도 받자고 건물을 떠안는 업체도 많았다. 보통 관리비에서 남는 수익이 전체 비용의 15% 정도로 보고 있다.
사회 = 향후 오피스빌딩 시장은 어떻게 흘러 갈 것 같나.
정성진 = 오피스빌딩 시장은 2011년 이후 계속 불황이다. 실물을 직접 접하면서 느낀 것이다. 우리나라에 각종 산업단지가 너무 많이 생겼다. 서울 마곡, 구로가산 그리고 경기 판교, 광교 등에 공급이 잇따르면서 서울 도심권 시장이 죽었다. 자금력이 있는 강남 정도가 버티고 있다. 앞으로 오피스 시장 자체는 더 위축될 것으로 본다. 생존을 위해서는 전문 중개업체를 통한 관리가 필요하다.
윤여신 = 이제는 프라임급과 A급 빌딩 시장은 안정화 단계에 들어왔다. 파르나스호텔, 르네상스호텔, 한전부지, 롯데월드타워 등을 제외하면 당분간 공급 될 게 없다. 주요 임차인들은 신축한 프라임급 빌딩을 선호한다. 렌트프리를 안 해도 수요가 넘친다. 본사 리모델링에 따른 이전 수요도 있다. 특히 도심에 리모델링이 예정된 빌딩이 많다.
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