이 기사는 2014년 09월 26일 14시40분 thebell에 표출된 기사입니다

내년부터 부동산펀드의 취득세 감면 혜택이 사라질 것으로 예고되면서 국내 부동산 시장이 위축될 것이란 전망이 나오고 있다. 업계에서는 국내 오피스빌딩 및 주택리츠 시장에서 기관투자자 역할을 해 왔던 고액자산가들의 투자가 뜸해지면서 시장에서의 거래가 끊길 것이란 우려까지 나온다. 특히 500억~1000억 원 사이에 집중돼 있는 부동산사모펀드의 특성상 중소형 오피스빌딩 등이 직격탄을 맞을 것으로 내다보고 있다.

시중은행 WM사업부 관계자는 "자체 시뮬레이션 결과 부동산펀드 취득세 30% 감면이 없어지면 5년 기준 기대수익률이 1%포인트 가까이 줄어든다"며 "기대 수익률이 낮아지면서 투자가 위축되면 부동산거래가 줄어들고 이에 따라 대상 물건들의 부동산 가격이 직격탄을 맞을 것"이라고 말했다.

은행 이자율과 채권수익률 중간에 위치해 있는 부동산사모펀드의 기대수익률은 약 7% 정도다. 보통 500억~1000억 원 사이의 중소형 오피스빌딩과 임대 주택 등에 많은 투자가 이뤄졌다. 이들 오피스빌딩은 보통 도심, 강남, 여의도 이면에 자리하거나 서울 3권역 이외 지역에 위치한 경우가 많다. 빌딩 규모 및 임차인 수준을 고려해 나눈 빌딩 등급은 B급이나 C급으로 분류된다.

현재도 공실률 증가로 수익성이 악화된 상황에서 취득세 감면이 사라지면 투자 가치가 급격히 하락할 것이란 예측이다. 프라임급, A급 오피스빌딩이 재개발 및 리모델링과 우량 임차인 이동으로 매매가가 상승하고 있는 현상과는 반대로 시장이 돌아가고 있는 것이다.

이번 '조세특례제한법 일부개정 법률안'으로 부동산펀드, 리츠, 프로젝트금융투자회사(PFV)에 대한 취득세 감면 혜택이 종료되면 사모펀드를 통한 부동산 취득시 1.38%의 매입비용이 추가로 발생하게 된다. 기존에 취득세(매입가의 4.6%)의 30%를 면제 받았던 절세 효과를 볼 수 없기 때문이다.

오피스빌딩 업계 관계자는 "오피스빌딩 시장의 양극화가 심해지고 있는 현 상황에서 사모펀드의 투자까지 위축 된다면 B급, C급 오피스빌딩 시장 상황은 더욱 나빠질 것"이라며 "기존에는 사모펀드 등의 투자가 이뤄지면서 물건 가치가 오르고 임대관리에도 신경을 많이 쓰던 상황에서 신규 투자 유입이 뜸해진다면 어려움을 겪을 수 밖에 없다"고 전했다.

임대주택 시장도 파장이 클 것으로 보인다. 사모펀드의 투자가 줄어들거나 투자 자금 규모가 작아지면서 임대주택 시장이 공급 부족에 시달릴 거라는 전망이다. 2억 원 이상 투자금에 대해서는 종합과세가 적용되기 때문에 부동산펀드의 규모가 작아져 매입 물건이 제한적일 수 밖에 없기 때문이다.

개정안에 따르면 임대주택에 대한 분리과세 혜택이 사실상 축소 됐다. 5000만 원 이하 5%, 2억 원 이하 14%, 2억 원 이상은 종합과세로 넘어가기 때문이다. 따라서 이제는 분리과세 혜택을 보려면 2억 원 미만의 투자만 해야 한다. 49인을 모집해 사모펀드를 만들어도 최대 98억 원이다. 에퀴티(지분) 98억 원을 가지고 투자할 수 있는 임대주택의 규모는 제한적일 수밖에 없다.

주택 리츠 업계 관계자는 "누군가는 건물을 사줘야 임대주택 공급이 생기는데 살 수 있는 여건을 자꾸 없애면 누가 투자하겠나"라며 "기존에는 세제 등의 혜택이 있어 사모펀드가 조성돼 건물을 샀지만 내년부터는 거래 자체가 위축될 것"이라고 밝혔다.

이 관계자는 "고액자산가들은 기관투자가만큼의 역할을 할 수 있다"며 "이번 개정안으로 수익률이 줄어들면서 거래 자체가 위협받게 된다"고 지적했다. 이 관계자는 "고액 자산가가 돈을 풀 수 있게 제도를 만들어줘야 한다"고 주장했다.