삼성SRA, 씨티센터타워 매입 구조는 600억 블라인드펀드 사용, 나머지 기관투자가 모집
김창경 기자공개 2016-12-12 08:45:51
이 기사는 2016년 12월 09일 08:56 thebell 에 표출된 기사입니다.
삼성SRA자산운용(이하 삼성SRA)의 '씨티센터타워(사진)' 매입 구조가 윤곽을 드러냈다. 삼성SRA는 국민연금 등으로부터 출자받은 블라인드펀드와 기관투자가의 투자금을 섞어 매입자금을 마련할 계획이다.
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일반적인 상업용 부동산 거래에서 담보대출비율(LTV)은 60~65% 수준이다. 삼성SRA는 전체 매입금액 2600억 원 중 약 1000억 원을 지분(에쿼티)투자로, 나머지는 담보대출로 조달할 것으로 보인다.
삼성SRA는 내부적으로 지분투자의 600억~650억 원은 블라인드펀드를 통해 충당하기로 결정했다. 삼성SRA는 지난 상반기 국민연금, 삼성생명, 삼성화재 등이 출자한 블라인드펀드 위탁운용사로 선정됐다. 펀드 규모는 2500억 원 수준. 펀드 출자자는 한 건의 투자에 펀드금액의 25% 이상을 사용하지 못하도록 했다.
부족한 지분투자 금액 350억~400억 원은 기관투자가로부터 모집하기로 했다. 삼성SRA는 삼성증권의 총액인수 투자확약서(LOC)를 통해 지분투자 부족분을 메울 계획이었지만 실패했다. 상업용 부동산 시장에서 총액인수는 증권사가 부동산펀드의 지분을 먼저 인수한 뒤 셀다운(sell-down)하는 것을 말한다. 셀다운 되지 않은 물량은 증권사가 떠안아야 한다.
씨티센터타워의 최대 장점은 72%에 달하는 전용률이다. 인근에 있는 오피스빌딩에 비해 많게는 10%포인트 넘게 차이가 난다. 전용률이 올라갈수록 실제 임대가능 면적이 늘어난다. 임대할 면적이 많으니 상대적으로 임대료를 낮게 책정해도 적정 수익률을 달성할 수 있다는 의미다. 실제 씨티센터타워의 임대료는 도심지역(CBD) 평균 임대료보다 낮다.
삼성SRA는 국내에서 블라인드펀드를 적극 활용하고 있는 운용사 중 한 곳이다. 삼성SRA는 지난해 삼성생명, 삼성화재 등으로부터 출자받아 5000억 원 규모의 블라인드펀드 '삼성SRA글로벌코어오피스사모부동산투자신탁제1호'를 만들었다. 지금까지 미국 시카고 BMO해리스은행 본사, 프랑스 파리 오피스빌딩 소 웨스트(SO OUEST), 독일 프랑크푸르트 코메르츠방크 본사 등에 투자하며 펀드 자금의 대부분을 소진했다.
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