이 기사는 2019년 07월 25일 15:37 thebell 에 표출된 기사입니다.

"주택시장 과열이 잡히지 않을 경우 정부가 상상 이상의 강력한 정책을 내놓을 수 있다. 지금 같은 수요 억제 정책이 유지되는 한 주택시장이 살아나기 힘들다. 투자자와 실수요자 모두 신중히 매수해야 한다."

채상욱 하나금융투자 건설·부동산 수석연구위원(사진)은 25일 더벨이 개최한 '2019 더벨 웰스 매니지먼트 포럼-불확실성 시대의 자산배분전략'에서 이같이 말했다. 채 연구위원은 세 번째 세션 연사로 나서 '정부와 시장이 맞선 부동산 시장'이라는 주제로 발표했다. 서울 중심으로 최근 3년여 간 주택 가격이 가파르게 상승한 추이를 조명하고 작년 말 시행된 강력한 수요 억제 정책이 향후 부동산 시장에 어떻게 작용할지 전망했다.

채상욱 하나금융투자 건설·부동산 수석연구위원이 25일 오전 서울 중구 더플라자 호텔에서 열린 '2019 thebell Wealth Management Forum-불확실성 시대의 자산배분전략'에서 '부동산-Real Estate-규제의 시대:시장전망과 대응전략'에 대해 발표하고 있다.

국내 부동산 시장은 2008~2012년 강력한 부동산 규제 정책이 유지된 까닭에 한동안 침체돼 있었다. 2013년 2기 신도시에 주택이 대거 공급되면서 공급과잉 현상을 야기한 점도 부동산 시장 침체에 일조했다. 채 연구위원은 "강력한 규제책 때문에 시행사나 건설사나 뭘 하기 어려웠다"며 "그래서 2012년까지 약 5년 간 부동산 시장이 숨고르기를 했다"고 설명했다.

정부는 건설·부동산 경기를 부양하기 위해 주택 구매자에 대한 세제 혜택을 대폭 강화하고 재건축 관련 규제를 과감히 완화했다. 택지를 소진하기 위해 '보금자리주택 중지' '신도시 중지' '양도세 5년 감면' 등을 골자로 한 '4.1 부동산 대책'을 2013년 내놨다. 이어 2014년 재건축 연한을 40년에서 30년으로 단축했고 2015년 분양가 자율화를 실시했다.

일련의 완화 정책이 빛을 발하기 시작한 건 2016년부터다. 특히 분양가 상한제가 풀린 이듬해인 2016년부터 주택 가격은 랠리를 시작, 작년까지 3년 간 급등했다. 채 연구위원은 "4.1대책의 사실상 피날레는 작년이었다"며 "사라졌던 강남불패론과 서울 부동산 불패론이 시장에 만연하게 됐다"고 말했다.

부동산 시장이 살아나자 정책 방향은 규제로 다시 돌아섰다. 정부는 2016년 '6.19 부동산 대책'을 시작으로 2017년 '8.2 대책', 지난해 '9.13 대책' 등을 잇달아 내놨다. 채 연구위원은 "강도로 보아 6.19가 1단계, 8.2가 2단계, 9.13이 3단계"라며 "1~2단계 규제까진 효과가 없다가 3단계 고강도 규제가 나오고 나서야 시장 과열이 한번 잡혔다"고 부연했다.

9.13 대책 하에 투자수요와 실수요 모두 강하게 억제되는 한 주택 가격이 의미 있게 반등하기 어렵다는 것이 채 연구위원의 시각이다. 9.13 대책 강도가 높은 건 다주택자에 대한 양도세를 중과시킴으로써 투자수요를 억제하는 동시에 주택담보대출 담보인정비율(LTV)을 낮춰 실수요까지 규제하기 때문이다.

채 연구위원은 "작년 4분기부터 실수요와 투자수요 모두 위축되면서 현재 주택 매매량은 전년 대비 60% 급감했다"며 "최근 잠시 반등이 나타난 건 고가주택 가격 하락을 틈타 대출을 끼고 매입하려는 실수요가 올라왔기 때문"이라고 말했다. 이어 "다주택자가 주택을 추가로 사게 된다면 세후로 계산했을 때 남는게 거의 없을 가능성이 크다"며 "실수요자의 경우에도 지금 못 사면 평생 못 살 것 같다는 조급함을 버려도 된다"고 지적했다.

그러면서 "세법 조금만 뜯어 보면 1주택일 땐 부동산이 유리한 투자처지만 2주택이 되는 순간부턴 부동산이 국내에서 가장 불리한 투자처가 된다"며 "실수요 측면에선 가격이 좀 하락한 사이 대출을 끌어다 매수하려는 사람이 있을 순 있지만 실수요만으로 주택시장이 강세장으로 가진 않을 것"이라고 강조했다.

채 연구위원은 이 같은 이유에 기반해 주택시장 흐름에 대한 전망을 '전약후강', 혹은 '상저하고'로 규정했다. 그는 "수급으로 볼 때 거대한 상승장이 오기엔 아직 이르다"며 "규제는 언젠가 풀릴 것이고 그 시기를 가늠할 순 없지만 규제가 풀린다면 인위적으로 잡혔던 수요가 살아나면서 가격이 크게 움직이는 시장이 올 수 있다"고 내다봤다.

이와 함께 채 연구위원은 부동산 실물 투자의 대안으로 리츠를 통한 간접투자를 제시했다. 그는 "국내에선 부동산 직접투자가 너무 광범위한데 부동산 간접투자가 필요한 시기가 오고 있다"며 "하반기부터 증자를 하며 부동산 자산을 늘려 나가는 성장형 리츠가 대거 상장할 것이기 때문에 월세수입 목적의 부동산 투자를 리츠로 대체할 수 있을 것"이라고 제안했다.

그는 "시장과 정부의 싸움에 있어 단기적으론 항상 시장이 이기는 것 같지만 과거 사례를 보면 그렇지 않다"며 "과거 역대급 완화책으로 침체된 시장을 살린 것도 정부였다"고 말했다. 그러면서 "주택시장 과열이 잡히지 않을 경우 정부가 상상 이상의 강력한 정책을 내놓을 수 있다"며 "주택시장 자체를 위해서도 지금 같은 상황이 더 유지되는 것이 좋지 않을까 한다"고 마무리했다.