이 기사는 2019년 08월 06일 14:27 thebell 에 표출된 기사입니다.

한국토지신탁이 서울 중구 을지로3가 제6지구에 프라임급오피스빌딩 조성에 나선다. 최근 주택 경기가 침체하면서 새로운 먹거리를 물색했고, 업무시설 개발에 초기 단계부터 참여하는 방안을 추진하게 됐다.

만들어지는 오피스 건물의 가격은 주변 시세를 고려할 때 4000억원대가 될 것으로 전망된다. 한국토지신탁에서는 준공 시점에 가격이 더 올라갈 가능성이 있다고 보고 있다. 준공 전 외부에 매각하는 것과 향후 직접 리츠나 펀드를 활용해 매입하는 것 등 다양한 방안을 검토 중이다.

◇을지로3가 제6지구 토지매입 단계부터 참여

한국토지신탁은 서울 중구 수표로 66(수표동 35-10) 일대인 을지로3가 제6지구에 오피스 개발을 주도적으로 추진하고 있다. 개발 사업 주체는 특수목적법인(SPC)이다. 한국토지신탁은 이 법인에 일부 금액을 출자했다. 또 SPC에 대한 후순위 대출펀드에도 자금을 출자한다. 한국토지신탁의 고유계정에서 들어갈 자금은 102억원 정도다.

한국토지신탁이 프라임급오피스 개발의 토지 확보 단계부터 들어간 것은 사실상 처음이다. 최근 주택 경기가 악화하면서 한국토지신탁은 새로운 먹거리를 발굴하기 위해 노력했다. 그러다 오피스 사업 확대에 대해 검토를 했다. 서울 도심의 오피스 거래 시장은 이미 경쟁이 심해 레드오션이라 판단했고, 개발 초기 단계부터 참여하는 사업을 물색했다. 을지로3가 제6지구의 경우 입지가 양호해 사업성이 충분하다고 봤다.

현재 사업시행인가신청을 위해 필요한 동의율 이상을 확보했고, 브릿지론(Bridge Loan) 조달도 완료했다. 한국토지신탁은 부동산신탁 수탁자 역할도 맡아 책임준공확약형 관리형토지신탁으로 사업을 진행할 예정이다. 구역지정변경, 사업시행인가 등을 거쳐 2023년 초부터 공사를 시작할 계획이다. 만들어지는 오피스 건물의 연면적은 5만7599㎡로 지하 6층~지상 16층 규모다. 공사 시작 후 2년4개월 내에 준공하는 것이 목표다.


◇오피스빌딩 가격 4000억원대 이를 듯, 준공 전 매각·직접 운용 등 검토

을지로 일대를 포함한 도심권역(CBD)에는 최근 다수의 프라임급오피스 거래가 이뤄졌다. 2017년에는 부영을지빌딩(옛 삼성화재 을지로사옥), 수송스퀘어, 시그니처타워 등이 손바뀜이 있었다. 작년에는 더케이트윈타워와 대우조선해양(DSME)빌딩, 센트로폴리스 등이 팔렸다.

부동산업계에서는 CBD의 거래 사례를 고려할 때 한국토지신탁이 개발하는 건물의 가격이 4000억원대가 될 것으로 보고 있다. 작년 거래가 완료된 더케이트윈타워와 DSME빌딩, 센터폴리스의 3.3㎡(평)당 매각가는 2801만원, 2731만원, 2760만원인데 이를 고려한 금액이다.

을지로3가 6지구에 만들어지는 건물의 연면적(5만7599㎡)에 3.3㎡당 2700만원을 대입하면 4704억원으로 추산된다. 2800만원일 경우에는 4878억원이다. 건물이 2025년에 준공되기 때문에 그 시점에 가격이 더 올라갈 가능성도 배제할 수 없다. 만약 3.3㎡당 3000만원에 거래가 된다면 총 가격은 5227억원이다.

한국토지신탁을 비롯한 개발 측에서는 투자금 회수를 위해 건물을 매각하는 방안을 검토 중이다. 준공 전, 후에 파는 것을 모두 살펴보고 있다. 한국토지신탁은 사업지의 입지가 양호한 만큼 향후 시장 상황 등을 살핀 뒤 직접 리츠나 펀드를 조성해 매입하는 가능성도 열어 놓고 있다. 안정적으로 임대수익을 거둔 뒤에 매각해도 충분히 시세차익(Capital Gain)을 얻을 것으로 전망하기 때문이다.