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하이트진로 서초사옥 우협에 '신한리츠' 이행보증금 여부 성패 갈라, 가격 앞선 KB신탁·코람코 제쳐···거래가격 2500억선

이명관 기자공개 2020-03-04 20:55:35

이 기사는 2020년 03월 04일 20:55 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

유경PSG자산운용(이하 유경PSG)이 매각 중인 하이트진로 서초사옥의 우선협상자로 신한리츠운용이 선정됐다. 신한리츠운용이 매각자 측에 제시한 가격은 2000억원 중반대다. 치열한 인수 경쟁 끝에 이행보증금 납부 여부에서 성패가 갈렸다. 특히 최고가를 제시한 KB부동산신탁과는 수백억원 가량 차이를 보였다. 인수전에 참여한 곳 중 신한리츠운용이 유일하게 임대보증금을 납부해 딜 종결성에서 좋은 평가를 받은 것으로 알려졌다.

4일 부동산업계에 따르면 유경PSG가 하이트진로의 '서초사옥' 인수 우선협상대상자로 신한리츠운용을 선정했다. 부동산업계 관계자는 "이날 오후 우선협상대상자 선정 공문을 발송했다"며 "조만간 매각 양해각서(MOU)를 체결할 예정"이라고 말했다.

하이트진로 서초사옥 매각은 다수의 투자자가 입찰에 응찰하며 경쟁이 치열하게 전개됐다. 지난달 27일 진행된 입찰에 참여한 투자자는 7곳에 달했다. 다수의 투자자가 몰리면서 하이트진로 서초사옥의 가격도 덩달아 상승했다. 당초 시장에선 3.3㎡당 3000만원 선에서 가격이 결정될 것으로 예상돼왔다. 연면적(약 2만7720㎡)을 기준으로 보면 대략 2500억원 선이다.

하지만 막상 응찰가를 열어보니 3.3㎡당 3000만원 초반대까지 제시한 투자자들이 상당수 있었다. 2000억원 후반대에 해당하는 액수다. 최고가를 제시한 곳은 KB부동산신탁이었다. 뒤를 이어 코람코자산신탁도 공격적으로 가격을 베팅했다. 반면 우선협상자로 선정된 신한리츠운용이 제시한 가격은 3.3㎡당 3000만원에 조금 미치지 못하는 액수다. 2500억원 안팎 가량 된다.

하지만 우선협상권은 가격적인 요소가 아닌 딜 종결성에서 판가름났다. 투자시장에 대한 분위기가 코로나19 여파로 얼어붙다 보니 매각자 측에선 안정장치가 필요했다. 부동산업계 관계자는 "가격에 대한 이점은 떨어지지만 이행보증금을 통해 딜 종결성에 우선순위를 뒀다"며 "특히 유경PSG가 운용 중인 펀드가 공모다보니 안정성에 초점을 맞춘 선택을 한 것 같다"고 말했다. 이행보증금 규모는 20억원 안팎이다.

유경PSG는 하이트진로 서초사옥 매입 3년만에 투자금 회수에 나서고 있다. 유경PSG가 매입한 것은 2017년 4월이다. 엠플러스자산운용이 펀드 만기가 도래하면서 빌딩을 매물로 내놨고, 유경PSG가 인수에 성공했다. 당시 베스타스자산운용과 RG자산운용, 현대자산운용 등 총 9개 운용사들이 인수전에 참여하며 경쟁을 벌였는데, 유경PSG가 최고가인 1810억원을 제시하며 우위를 확보했다. 해당 가격은 시세보다 높은 액수였다.

예상보다 높은 가격에 우선매수권을 갖고 있던 하이트진로는 이를 포기했다. 당시 유경PSG는 전체 매입대금에서 800억원가량을 공모형 부동산 펀드로 투자하고 나머지 1000억원 가량을 외부 차입을 통해 충당했다.

하이트진로 사옥은 하이트진로가 오피스동 전체를 사용하고 있어 공실 위험이 낮다는 점이 장점으로 꼽힌다. 하이트진로 서초사옥은 당초 하이트진로가 소유하고 있었는데, 2012년 맥주사업 부진으로 적자에 시달리면서 재무구조 개선을 위해 엠플러스자산운용에 매각했다. 이때 하이트진로가 20년간 임대해 쓰기로 임대차 계약을 맺었다. 이후 매각 시점 기준 하이트진로의 임차계약은 12년이 남아 있다.

하이트진로 서초사옥은 서울시 서초구 서초동 1445-14번지 일원에 자리하고 있다. 지사 3층~지상 18층 규모다. 준공일은 1988년으로 2003년 한 차례 리모델링을 했다.
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