이 기사는 2020년 03월 09일 18:01 thebell 에 표출된 기사입니다.

미래에셋자산운용-미래에셋대우 컨소시엄(이하 미래에셋운용 컨소시엄)이 '롯데아울렛 광교점' 인수를 순조롭게 진행 중이다. 최근 매매 본계약을 맺고 이달 안에 거래를 종결시키는다는 방침이다.

거래 종결 후 미래에셋 컨소시엄은 롯데아울렛 광교점의 인수 주체인 리츠의 상장(IPO)을 추진한다는 방침이다. 상장 시점은 오는 6월이다. 대표주관사는 이번 거래를 함께 추진 중인 미래에셋대우가 맡았다. 공모규모는 720억원 선이다.

◇3월 초 매매 본계약, 감정평가액 94%

9일 IB업계에 따르면 미래에셋운용 컨소시엄은 이달 초 매도자인 코람코자산신탁과 롯데아울렛 광교점 매매 본계약을 체결했다. 우선협상대상자로 선정된 지 3달여 만이다. 거래금액은 2800억원이다. 이는 감정평가액의 94.8%에 해당하는 액수다. 앞서 태평양감정평가법인은 작년 11월말 기준 롯데아울렛 광교점을 2953억원으로 평가했다. 거래 종결 시점은 이달 말께다.

미래에셋운용 컨소시엄은 리츠인 '미래에셋맵스제1호'를 인수 주체로 내세웠다. 리츠를 통해 조달하는 자금은 3041억원이다. 이는 취득 부대비용 223억원 가량이 고려된 액수다. 리츠 구조를 보면 우선 에쿼티(equity)는 전체 가격의 40%에 못미치는 1021억원 수준이다. 이외 나머지는 론(loan)으로 충당한다. 론 규모는 1800억원대다. 부족분은 임대보증금으로 충당한다.

세부적으로 보면 에쿼티는 사모형태로 300억원을 조달한다. 나머지 720억원은 공모를 통해 조달한다. 공모는 IPO를 통해 진행할 예정이다. 따라서 딜 초기엔 후순위 담보대출 형태로 먼저 거래를 종결한다는 계획이다. 해당 자금만큼 미래에셋대우가 후순위 담보대출을 실행할 예정이다. 사실상 브릿지론(Bridge Loan) 형태로 향후 공모를 통해 유입된 자금으로 상환하게 된다. 공모상장 시기는 오는 6월이다. 상장 주관사는 미래에셋대우다.

IB업계 관계자는 "리츠의 경우 자본금 대비 400%까지 차입이 가능하도록 돼 있다"며 "이를 활용해 우선적으로 거래를 종결시킨 이후 공모에 나서기로 한 것"이라고 말했다. 최근 이 같은 형태로 리츠의 공모상장이 이뤄지고 있는 추세다. 딜 클로징에 대한 리스크를 최소화 할 수 있기 때문이다.


◇6년만의 투자금 회수 임박, 1000억대 시세차익 추산

코람코자산신탁은 이번 매각거래를 통해 6년만에 투자금을 회수할 전망이다. 코람코자산신탁이 광교 상업시설 개발에 나선 시기는 2013년 3월이다. 당시 리츠인 '코르렙광교'를 사업 주체로 내세웠다. 해당 리츠를 통해 오피스텔과 상업시설로 구성된 복합시설을 개발하는 프로젝트를 진행했다.

프로젝트에 투입한 총 사업비는 4345억원에 이른다. 세부적으로 보면 토지대 1183억원,직접공사비 2434억원, 간접공사비 138억원, 금융비 248억원 등이다. 해당 자금은 모두 리츠를 통해 조달했다. 리츠는 에쿼티 400억원, 론 2137억원 등으로 이뤄졌다. 나머지 부족분은 오피스텔 분양수입금으로 충당했다.

오피스텔의 경우 대우건설이 책임준공 확약을 맺고 시공을 맡았고 2015년 8월 준공됐다. 해당 복합건물은 지하 8층~지상 17층 규모로 오피스텔 11만2639㎡, 상업시설 8만6190㎡ 수준이다. 오피스텔의 경우 1712실을 100% 분양했다.

상업시설은 GS리테일이 20년간 책임임차를 하기로 했다. GS리테일은 전차인인 롯데쇼핑과 20년 장기계약을 체결해 롯데아울렛 광교점을 운영했다. 리츠는 책임임차를 기반으로 안정적인 수익을 거뒀다. 연간 임대료 수익은 작년말 기준 103억원이다.

이번에 미래에셋운용 컨소시엄에 차질없이 매각할 경우 코람코자산신탁은 광교 상업시설 프로젝트를 통해 1000억원에 육박하는 투자이익을 실현할 것으로 보인다. 투입된 자금은 4345억원인 반면, 회수예정 총액은 기 회수된 분양수입금 2529억원과 이번 상업시설 매각 2800억원 등이다. 이를 토대로 보면 단순 시세차익으로만 984억원의 이익을 낸 것으로 추산된다.