이 기사는 2020년 04월 22일 07:38 thebell 에 표출된 기사입니다.

감정평가는 부동산과 동산을 포함해 토지, 건물, 기계기구, 영업권 등 유·무형의 재산에 대한 경제적 가치를 판정해 그 결과를 가액으로 산정하는 행위를 말한다. 연간 이뤄지는 감정평가는 50만건이 넘는다. 이렇게 책정된 가액은 사려는 사람과 팔려는 사람 사이에 형성되는 균형가격 역할을 한다. 그 역할을 하는 감정평가법인이 최근 활발해진 대체투자 시장과 맞물려 주목받고 있다.

부동산 불패라는 타이틀 속에 대체투자 시장에서 부동산에 대한 투자는 지속해서 늘고 있다. 이미 거래가액이 10조원을 돌파한지 오래다. 이 과정에서 감정평가법인의 먹거리가 늘었다. 매수자와 매도자는 적정 가격을 산정하기 위해 개별적으로 감정평가를 받는다. 이를 통해 업계 전체 파이는 꾸준히 증가했고 지난해 처음으로 8000억원(대형 법인 14곳 기준)을 넘어섰다.

◇3년째 1위 '하나', 2위 위태로운 '제일'

감정평가사 제도가 도입된 시기는 1989년 4월이다. 개별적으로 나뉘어져 있던 토지평가사와 공인감정사 제도를 통합하면서다. 통합은 토지평가사와 공인감정사로 이원화돼 있는 감정평가자격을 감정평가사로 일원화해 토지·건물·동산 등에 대한 감정평가제도를 효율화하기 위해서 이뤄졌다.

그 후 같은해 12월 한국감정평가협회가 출범하면서 체계가 잡히기 시작했다. 이후 대형 법인이 시장에 등장하기 시작한 시기는 1991년부터다. 제일감정평가법인을 시작으로 하나감정평가법인 등이 연이어 설립됐다. 이후 현재는 대형법인 기준 14곳이 경쟁을 벌이고 있다.

감정평가법인의 업무영역은 방대하다. 초기엔 공시지가 산정처럼 안정적인 먹거리가 있었다. 이후 차츰 시장이 커지면서 일거리도 늘었다. 현재는 △정부에서 매년 고시하는 공시지가와 관련된 표준지의 조사·평가 △기업의 의뢰와 관련된 자산의 재평가 △금융기관, 보험회사, 신탁회사의 의뢰와 관련된 토지 및 동산에 대한 평가 △도시정비사업과 공업단지 조성 및 도로개설 등과 같은 공공사업 수행시 직무수행 등으로 업무영역이 커졌다. 이외에도 부동산컨설팅을 비롯해 종합부동산 서비스를 제공하고 있는 감정평가법인도 여럿이다.

특히 최근 상업용 오피스를 비롯해 물류센터, 리테일 등 부동산 실물자산에 대한 대체투자 규모가 확대되면서 감정평가법인의 먹거리도 풍성해지고 있다. 최근 5년 평균 상업용 부동산 실물거래 규모는 무려 10조원에 달한다. 5년 동안 50조원의 자산이 거래된 셈이다. 매매가격의 기준이 되는 게 감정평가액인데, 통상 매도자와 매수자가 개별적으로 평가액을 산출한다. 감정평가법인 입장에서 보면 연간 기준 20조원에 이르는 시장이 존재하는 셈이다.

수수료 요율이 금액별로 정해져있는 만큼 전체 시장 규모와 감정평가법인의 수수료 총액은 정비례한다. 자연스레 부동산 실물거래 시장이 확대되면서 감정평가법인 전체 시장 파이는 불어났다. 전체 시장 규모는 대형법인 14곳의 매출을 기준으로 추산했다. 이 시장의 최근 추세를 보면 대형법인 이외에 중소법인, 개인사무소 등도 있지만 경쟁력을 갖춘 대형법인에 일이 쏠리고 있다. 중소법인, 개인사무소와의 격차는 날로 벌어지고 있는 상태다.

작년 감정평가법인 14곳의 별도기준 매출 합계는 8091억원이다. 전년보다 9.1%(675억원) 증가하면서 처음으로 8000억원을 넘어섰다. 2015년 6322억원으로 처음으로 6000억원대에 진입했고 이후 꾸준히 증가세를 이어가고 있다. 연평균 증가액은 440억원 선이다.

매출을 기준으로 오랜 업력을 통해 시장에서 입지를 다져온 하나감정평가법인과 제일감정평가법인이 1위와 2위를 기록했다. 하나감정평가법인과 제일감정평가법인은 수년째 업계 1위를 두고 치열한 경쟁을 벌이며 라이벌 구도를 형성하고 있다.

2016년까지는 제일감정평가법인이 우위를 점했으나 2017년부터 상황이 변했다. 하나감정평가법인이 치고 나오면서 제일감정평가법인을 추월했다. 그 후 하나감정평가법인은 1위를 줄곧 유지하고 있다. 제일평가법인은 2위를 유지하며 호시탐탐 1위 탈환을 노리고 있는데, 여의치 않은 실정이다. 매출 기준 양사의 격차는 차츰 벌어지고 있다. 2017년 14억원에서 2018년 46억원, 2019년 55억원 등이다. 작년 하나감정평가법인의 매출은 706억원, 제일감정평가법인은 651억원이다.

오히려 제일감정평가법인은 후미그룹인 삼창감정평가법인과 경일감정평가법인, 태평양감정평가법인의 거센 추격을 받고 있다. 작년 제일감정평가법인과 이들의 격차는 10억원 미만에 불과하다. 이들 3사의 매출은 모두 640억원대다.


◇평균 점유율 7%, 전국시대

하나감정평가법인이 두각을 나타내고 있지만 시장 점유율을 기준으로 보면 춘추전국시대나 다름없다. 하나감정평가법인의 시장 점유율은 8.73% 수준이다. 하나감정평가법인 이외에 점유율이 8%대인 곳으로 2위인 제일감정평가법인이 있다. 점유율은 8.05% 수준이다. 그렇다고 나머지 감정평가법인과 격차가 현격하게 나는 것은 아니다.

상위권에 자리한 법인의 점유율을 살펴보면 3위 삼창감정평가법인 7.96%, 4위 경일감정평가법인 7.95%, 5위 태평양감정평가법인 7.94% 수준이다. 1위인 하나감정평가법인과 5위인 태평양감정평가법인의 차이는 0.79%포인트에 불과하다. 1%포인트 격차 이내에 무려 5곳이 접전을 벌이고 있는 형국이다.

중위권에 자리한 곳들도 호시탐탐 순위 상승을 노리고 있다. 미래새한감정평가법인, 대일감정원, 대한감정평가법인, 나라감정평가법인 등 6위부터 9위에 자리한 법인들의 점유율도 만만치 않은 수준이다. 6위 미래새한감정평가법인은 7.72%로 1위와의 차이는 1.01%포인트 차이다. 특히 최근 상승세도 무섭다. 2018년 10위에서 지난해 6위로 4단계나 상승했다. 이외 대일감정원(7.71%), 대한감정평가법인(7.42%), 나라감정평가법인(7.30%)도 7%의 점유율을 기록 중이다. 언제든 상위권으로 치고 올라갈 수 차이다.

하위권 역시 중위권과의 격차가 그리 크지 않다. 순위표에서 가장 마지막에 자리한 통일감정평가법인(3.39%)을 제외하면 모두 6% 안팎을 유지 중이다. 다만 하위권 업체의 경우 수년째 하위권에서 벗어나지 못하고 있는 실정이다. 13위인 가람감정평가법은 최근 5년 연속 같은 순위에 이름을 올리고 있다. 대화감정평가법인과 가온감정평가법인은 11위와 12위를 오가고 있다.