이 기사는 2020년 07월 29일 15:22 thebell 에 표출된 기사입니다.

"서울, 경기도를 중심으로 주택 수요 단위인 가구 수는 계속 팽창하지만 반대로 공급 물량은 급격히 쪼그라든다. 일반매매, 재건축·재개발, 분양 및 전세 등 예외없는 가격 상승의 진원지다. 주택 공급을 전향적으로 확대하는 방향이 부동산 시장 안정화의 핵심이다"

박합수 KB국민은행 WM스타자문단 수석부동산전문위원(사진)은 29일 더벨이 개최한 '2020 더벨 웰스 매니지먼트 포럼-코로나 시대의 자산배분전략'에서 이같이 말했다. 박 전문위원은 세 번째 세션 연사로 나서 '2020 부동산 시장 이슈 및 10년 후 미래가치 분석'이라는 주제로 발표했다. 부동산 정책 방향에 대한 영향과 전망, 대비책 등을 내놨다.

그는 정부가 잇따라 부동산 대책을 내놓고 있지만 2020년 대세적 가격 상승은 불가피할 것으로 전망했다. 일반매매 시장은 보합 지역 일부를 제외하고 대부분 우상향을 예상했다. 재건축, 재개발 역시 단지별로 부침은 있지만 희소성이 높은 곳을 중심으로 강세로 내다봤다. 분양시장과 전세시장 역시 주변시세와의 격차, 세금 전가 등의 영향이 불가피하다.

가격 상승의 핵심은 공급 물량의 대폭 감소다. 당장 서울은 2020년 5만호에 육박했던 아파트 입주물량이 2021년과 2022년 각각 절반 이하 수준으로 급격히 줄어든다. 경기도 역시 2019년 14만호 안팎을 정점으로 2022년 절반 이하로 급격한 우하향 곡선을 그릴 전망이다. 반대로 인구가 아닌 가구 수 기준의 수요 단위나 실수요자 및 다주택자의 경우엔 견조한 흐름을 보이고 있다.

그는 “2017년 1957만 가구가 20년 뒤 2265만 가구로 계속 증가한다는 점은 수요가 계속 팽창하는 것”이라며 “반면 아파트 공급량이 떨어지면서 가격은 오를 수 밖에 없는 구조가 됐다”고 말했다. 이어 “'부동산 불패'란 관점에서의 주장이 아닌, 물량을 늘려리는 방향으로 가야만 시장 안정화를 도모할 수 있다는 점을 강조하는 것”이라고 덧붙였다.

동시에 정부 부동산 대책에 대해서도 아쉬움을 토로했다. 실수요자들이 필요한 주택 물량을 시장으로 유도하겠다는 방향엔 동의하지만 강력한 세제 정책으로만 해결하려다보니 오히려 꽉 막히거나 변질된 결과를 만들었다는 판단이다. 신규 아파트 공급 지역의 과다한 녹지비율, 용적률 기준 등에 대한 획기적 보완 역시 필요성을 지적했다.

박 위원은 과다한 양도소득세 등이 금융시장에까지 악영향을 준다고 주장했다. 자산가들이 세금을 마련하기 위하기 위해 보유한 금융상품을 팔아 유동성을 확보하는 경우가 확산될 가능성이 높아지고 있기 때문이다. 이는 단순한 전망이나 예측 수준이 아니라 정부가 내놓는 잇단 부동산 정책의 후유증으로 이미 현실화하고 있다는 설명이다.

정부 정책에 따른 다주택자 및 실수요자의 대응방안도 제시했다. 다주택자의 경우 매도 시 양도차익이 작은 것부터 먼저 처분하되 미래가치까지 염두에 둔 판단을 주문했다. 다만 추가 매입에 대해서는 신중한 입장을 취했다. 실수요자들은 코로나19 영향에 따른 소극성보다는 시중의 풍부한 유동성을 활용한 급매 등의 스탠스가 유리하다고 조언했다.

박 전문위원은 “물량을 늘릴 수 있는 방향을 찾는 게 핵심”이라며 “다주택자 보유 물량도 천천히 시장에 출회될 수 있도록 유도하는 것이 필요하지만 유예기간없이 세제를 수단으로 활용하면서 부작용이 클 수 밖에 없다”고 말했다. 이어 “보수적인 아파트 공급 기준 등도 손을 봐서 물량 공급을 크게 확대할 수 있는 방안이 필요하다”고 덧붙였다.