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[GBC 공동개발]현대차그룹, '착공허가→설계변경' 의도는조단위 투입 재원 조정, 사업규모 축소 방점…일부 분양·매각시 PF조달 유리

신민규 기자공개 2021-02-05 10:16:03

이 기사는 2021년 02월 03일 14:05 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

현대자동차그룹이 글로벌비즈니스센터(GBC) 착공허가를 받은지 1년이 안돼 전반적인 설계변경 검토에 들어갔다. 초고층 빌딩을 짓는 원안보다 사업규모를 축소하는 방안이 논의되고 있다.

시장에선 그룹 차원에서 조단위 투입 재원에 대한 조정이 있었을 것으로 내다보고 있다. 굳이 재원을 쏟아부을 필요가 있는지에 대한 경영판단이 작용했을 가능성이 높다.

구체적으로 확정된 사안은 없지만 층수를 낮추고 건물을 여러개로 나누는 방안은 사업비 부담을 확실하게 덜어주는 측면이 있다. 일부 건물을 매각하거나 분양시 자금회수 통로가 생겨 국내 프로젝트파이낸싱(PF) 투자유치에도 한층 유리해진다.

3일 관련 업계에 따르면 현대건설 GBC 개발사업단은 105층 규모의 초고층 빌딩을 짓는 원안에서 한발 물러나 층수를 낮추고 건물을 여러개로 나누는 설계변경을 검토하고 있다. 김인수 개발사업단장(부사장)이 지난해 5월 서울시로부터 착공허가를 따낸 이후 이뤄진 결정이다.

설계변경은 인허가 당국의 허가를 거치면 절차를 밟을 수 있다. 사업규모를 원안보다 축소할 경우 승인까지 시일이 단축될 여지가 있다. 다만 최종 허가까지 각종 변수가 워낙 많은 점을 감안하면 예정된 준공시점(2026년)을 넘길 수도 있다.

그룹은 2014년 부지를 매입해 5년만에 건축허가서를 발급받았다. 이듬해 착공신고필증을 교부받아 필요한 인허가 최종 관문을 모두 통과했다.

착공허가를 받은 후에도 자금조달 방안이 베일에 가린 탓에 설계변경 논의가 꾸준히 제기됐다. 초고층 사옥을 원안대로 지을 경우 대형 투자은행 업계에선 총사업비가 5조5000억원을 상회할 것으로 전망하기도 했다. 당초 3조7000억원 안팎을 크게 웃도는 수치다.

그룹이 사업에 역점을 두고 재원을 투입하거나 자체조달로 해결하겠다고 하면 개발에 무리는 없다. 하지만 통상적인 PF조달 방식으로는 사업추진에 애로점이 있다. PF의 경우 개발 후 분양이나 매각 등 예상 가능한 현금흐름이 발생해야 하는데 사옥 용도로 묶여 있으면 통상적인 자금회수를 기대하기 어려워서다.

설계 변경안이 힘을 얻는 것도 그룹의 투입재원을 줄이기 위한 측면이 큰 편이다. 사옥으로 쓸 건물을 남겨두고 나머지를 분양, 매각, 임대하면 PF 등 외부 자금조달 유치도 유리해질 수 있다.

당국이 층수를 낮추는 것에 강하게 반발한 경험이 있지만 최근 국내외 경기와 코로나19 변수 등을 감안할 때 그룹의 손을 들어줄 여지도 있다. 무리하게 개발을 강요하기 어려운 여건이 지속되고 있어서다.

프로젝트를 이끌고 있는 김인수 부사장은 설계변경을 놓고 또한번 인허가 당국과 지난한 조율 절차를 거쳐야 할 것으로 보인다. 김 부사장은 2014년 단장에 중용됐다. 공사관리와 사업개발, 총괄기획 등을 모두 담당하는 직책이다.

그룹과 호흡을 맞추면서 GBC 프로젝트를 성사시키기 위해 부지 일대의 토지 지질조사, 인허가를 포함한 행정절차 등 사업단 활동을 진두지휘하고 있다. 최종 건축허가까지 수차례 보류된 경험이 있어 GBC 프로젝트의 인허가 난이도는 높게 분류된다.

시장 관계자는 "전반적인 설계변경에 들어간 것은 맞지만 구체적으로 확정된 사안은 없는 것으로 안다"며 "사옥 용도였던 만큼 그룹 상황을 비롯해 국내외 경기 등 실용적인 측면에서 바라봐야 할 것"이라고 설명했다.
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