이 기사는 2021년 11월 25일 14시03분 thebell에 표출된 기사입니다

밸류지스템자산운용이 오피스텔 PF(프로젝트파이낸싱) 물량에 투자하는 펀드를 리테일 고객에게 내놨다.

25일 금융투자업계에 따르면 밸류시스템자산운용은 ‘밸류시스템 고양식사 일반 사모투자신탁’ 투자자를 모집하고 있다. 최소 가입액은 3억원으로 총 90억원 안팎의 자금을 모집할 계획이다. 만기는 16개월 가량으로 중도환매가 불가한 폐쇄형 상품으로 설계됐다.

펀드는 경기도 고양시 식사동 일대 부동산 개발사업에 투자해 수익을 노린다. 실질적인 인수 자산은 오피스텔 및 근린생활시설 개발사업 PF 대출채권이다. 밸류시스템자산운용 펀드는 PF물량을 기존 대출채권 보유자로부터 사들이는 방식을 취했다.

밸류시스템자산운용이 확보한 물량은 카바시크제오차, 카바시크제칠차 등 두 개 특수목적법인(SPC)이 보유한 대출채권이다. 양수도 자산은 SPC를 설립한 교보증권이 사실상 투자해 보유한 건이다. 해당 물량들은 모두 PF 후순위(3,4순위) 대출채권이다.

두 곳 PF 사업비는 각각 600억원, 500억원씩으로 총 1100억원 수준이다. 선순위 트랜치엔 메리츠화재해상보험, 하이투자증권 등이 고루 참여했다. 메리츠화재해상보험의 경우 700억원 이상을 투입해 상당 자금을 출자했다. 하이투자증권은 SPC를 통해 참여했다.

첫 번째 개발사업은 식사동(617번지 일대) 소재 지하6층~지상23층 규모의 오피스텔 및 근린생활시설(베네하임 1차) 준공이다. 80%를 넘어선 분양률은 이미 엑시트 분양률(70%)를 넘었다. 투자금 상환재원은 오피스텔, 근린생활시설 계약금, 중도금 등이다.

나머지 PF도 식사동(623-4번지 일대) 내 지하6층~지상17층 오피스텔 및 근린생활시설(베네하임 2차)이다. 분양률은 70%대 중반으로 엑시트 분양률인 70%대 중후반에 근접하고 있다. 두번째 PF 대출채권의 자금회수는 계약금, 중도금 및 잔금 등으로 이뤄진다.

밸류시스템자산운용은 6%대 중반의 수익률을 제시했다. 3개월 단위로 이익금을 분배할 예정으로 만기 시점에 원금상환과 이익분배금이 지급된다. 3억원 투자 시 16개월 후 만기 시점 회수 자금은 3억2700만원 수준이다. 조기 상환 시 현금흐름은 달라질 수 있다.

업계 관계자는 “신규 택지 상업지역에 위치한 가운데 반경 5km 이내 킨텍스, 대곡역, 삼송지구 등 고양 일산 지역의 대형 상업시설, 공원시설, 문화시설 등이 다수 분포되어 있다”며 “인근 주거편의성 등을 감안하면 투자수익률도 양호한 편”이라고 덧붙였다.

밸류시스템자산운용은 2017년 헤지펀드 운용사로 전환한 후부터 양기정 대표가 하우스를 이끌고 있다. 상장주식, 공모주 및 메자닌 펀드를 운용하는 자산운용본부와 부동산 등을 상품화하는 투자구조화본부가 핵심이다. 자본 160억원대, 자산은 5600억원대다.