이 기사는 2022년 06월 10일 14:02 thebell 에 표출된 기사입니다.

대한토지신탁이 리츠를 통해 선매매 거래를 추진해왔던 이천 백사 물류센터 인수를 완료했다. 리츠를 활용해 물류센터를 매입한 건 이번이 처음이다.

책임임차 계약을 맺은 만큼 리츠 수익률이 안정적으로 이어질 전망이다. 아울러 대한토지신탁은 이번 거래를 시작으로 물류리츠를 늘려나갈 계획이다.

10일 업계에 따르면 대한토지신탁은 경기 이천시 백사면 도립리에 위치한 신축 물류센터 'KCTC 이천2풀필먼트센터' 매입을 올해 초 마무리했다. 인수주체는 '대한제30호' 리츠다. 이달 말 공모를 통해 투자금을 조달할 예정이다. 투자자 모집을 위한 파트너로는 하이투자증권이 나섰다.

대한토지신탁은 2020년 6월 해당 물류센터 매입을 위해 리츠를 설립했다. 같은 해 8월 국토교통부로부터 인가 승인을 받고 매매계약 체결을 마쳤다. 개발 중인 자산을 준공 조건부로 매입하는 선매매 구조였다. 물류센터 개발을 위한 사업비를 선제적으로 대출해 주고 준공 이후 소유권을 넘겨받는 형식이다.

매도인은 시행사인 와이비케이로지스틱스다. 리츠의 총 투자액은 780억원가량으로 물류센터 매입가 700억원과 취득부대비용 60억원, 예비비 10억원 등을 포함한다.

조달 구조는 에쿼티(equity) 100억원, 론(loan) 670억원, 임대보증금 10억원 등으로 이뤄졌다. 이번 공모를 통해 조달할 150억원으로 브릿지론을 갚게 된다. 최종 에쿼티 250억원 규모가 될 전망이다.

앞서 해당 리츠는 매매계약체결 당시 1차 유상증자를 통해 50억원, 지난해 2차 유상증자와 올해 3차 유상증자를 통해 각각 3억원, 47억원을 조달 완료했다.


해당 물류센터는 상온창고와 저온창고를 모두 갖춘 복합물류센터다. 연면적 3만7036.39㎡(약 1만1203.51평), 지하 1층~지상 4층 1개동 규모로 지어졌다. 지하층이 저온창고 지상층이 상온창고다. 2020년 8월 착공해 올해 1월 공사를 끝냈다.

당분간 공실 우려는 없을 전망이다. 물류센터 전체에 대해 매도인 와이비케이로지스틱스와 2023년 8월까지 책임임대차 계약을 체결했기 때문이다. 상온창고의 경우 KCTC가 2026년 12월까지 임대하기로 했다. 나머지 저온창고는 와이비케이로지스틱스가 임대운영할 예정이며 월 임대료 18개월치에 해당하는 30억원가량을 선납했다.

수도권 주요 거점에 위치해 접근성도 우수한 편이다. 중부고속도로, 중부내륙고속도로, 영동고속도로, 광주원주고속도로 등 4개 고속도로 사이에 위치해 전국 교통망을 갖추고 있다. 서울권역은 60분 이내, 판교와 인천에도 90분 이내 차량 진입이 가능하다.

대한30호 리츠는 부동산 매입 시점으로부터 약 3년의 운영기간을 거쳐 매각을 추진할 계획이다. 캡레이트(Cap Rate)를 4.5%로 가정했을 때 목표 배당수익률은 매각 차익을 포함해 1종 종류주 약 9%, 제2종 종류주 약 28%, 보통주 약 70% 수준이다. 2020년 이후 거래된 이천, 용인 지역 물류센터 캡레이트는 4%대 정도이며, 해당 물류센터 캡레이트는 매입가 기준 5.21%다.

대한토지신탁은 지금까지 임대주택 중심으로 리츠 사업을 꾸려왔다. 신탁사 가운데 공공임대주택 리츠를 가장 활발하게 운용하고 있다. 앞으로는 물류센터 리츠 설립을 이어가는 등 사업 다각화에 속도를 낼 전망이다.

대한토지신탁 관계자는 "이번 매입한 물류센터의 수요는 충분할 것으로 내다 본다"면서 "물류리츠를 키우기 위해 평택 오산 인근 물류센터 선매입을 검토 중이다"고 밝혔다.