공격적으로 사세를 확장해온 이화자산운용의 부동산 펀드에서 잇따라 잡음이 새어나오는 분위기다. 원금손실이 우려되는 30호 펀드에 이어 31호 펀드도 편입자산 가치 증대를 위해 만기를 연장했다.

3일 금융투자업계에 따르면 이화자산운용은 최근 수익자들의 동의를 구해 ‘이화일반사모부동산투자신탁31호’의 만기를 연장했다. 당초 만기는 지난 7월 말이었으나, 이번 조치에 따라 1년 더 운용될 전망이다.

‘이화일반사모부동산투자신탁31호’는 3년 만기 폐쇄형으로 지난 2019년 7월 최초 설정됐다. 설정액 규모는 약 288억원으로, 신한지주가 90억원, GS리테일이 50억원을 투자했다. 신한금융투자와 우리은행이 각각 판매, 수탁을 책임졌다.

펀드에 편입한 실물자산은 지난 2016년 1월 준공된 ‘상봉 듀오트리스 리테일’이다. 경의중앙선 망우역에서 도보 3분 거리에 위치한 상업시설로, 지하 2층~지상 3층 연면적 3만36㎡(9082평) 규모다. 당시 매입가는 900억원 초중반대로 전해진다.

이화운용은 지난 2019년 안정적인 임대수익과 매각차익을 기대하고 이 시설을 매입했다. 다만 코로나19 사태로 오프라인 상업시설의 가치가 하락하면서 현재는 당초 기대치에 비해 성과가 못 미치는 상황이다. 설상가상 최근 기준금리 인상 기조에 매수인과 매도인의 눈높이 격차도 크게 벌어진 것으로 파악된다.

업계 관계자는 "현재 시장에서 오가는 매매가가 만족스럽지 못하자, 향후 엔데믹 시대에는 가치가 높아질 것으로 판단해 펀드 만기를 연장한 상황"이라며 "다만 당초 매입가가 비교적 높았던 것으로 보이는 만큼 요즘 같은 위축 시기에 가치 증대가 가능할진 지켜봐야 할 것"이라고 귀띔했다.


이 시설(사진)은 이화운용이 매입할 때만 해도 공실율 0%로 건물 전체가 꽉 차 있었다. 하지만 이달 초 기준 1층(약 12평)과 2층(약 200평)에 각각 공실이 발생한 것으로 관측된다. 통상 공실률이 높아질수록 건물 매매가는 낮아지는 만큼 임차인 확보가 시급한 상황이다.

기준금리 인상 기조에 따른 담보대출금리 상승세도 부담이다. 이화운용은 해당 시설을 매입하기 위해 600억원 이상을 대출로 조달한 것으로 파악된다. 업계에 따르면 2019년만 해도 3% 초반대이던 대출금리는 현재 5% 초반대까지 상승한 것으로 전해진다.

다행히 CJ CGV와 한샘, 스타벅스 등의 앵커 테넌트(핵심 임차인)를 확보하고 있다는 점은 긍정적이다. 이에 더해 현재 2층 공실에 대한 임대 계약이 논의되고 있어, 향후 이화운용이 기존 매입가를 웃도는 가격에 엑시트(투자회수)할 수 있을지 이목이 쏠린다.