이 기사는 2022년 10월 21일 15:39 thebell 에 표출된 기사입니다.

이지스자산운용이 리파이낸싱(부채 상환 목적 자금 재조달) 없이 ‘대학로 CGV’에 대한 부동산 담보대출 연장에 성공했다. 다만 이 과정에서 금리 이자가 최대 8%까지 오르면서 수익자들에게 돌아가는 배당금과 배당수익률 감소가 불가피해졌다. 만기 전 청산을 목표로 했던 이지스운용은 매각에 실패하면서 만기를 연장한 것으로 알려졌다.


21일 금융투자업계에 따르면 최근 이지스운용은 2019년 매입한 ‘대학로 CGV’ 대출 만기를 1년 연장했다. 당시 이지스운용은 메트라이프생명보험으로부터 390억원(선순위)을, SBI저축은행으로부터 30억원(후순위)을 각각 조달했다. 나머지는 공모펀드인 ‘이지스리테일부동산299호’로 216억원을 모집해 총 615억원(부대비용 제외)에 건물을 인수했다.

추가적인 자금 조달없이 만기일 연장에는 성공했지만 이자 부담이 크게 늘었다. 이지스운용이 대주단인 메트라이프생명보험과 SBI저축은행과 맺은 대출 조건은 고정금리로 각각 연간 5.5%, 8.5%의 이자를 지급해야한다. 이는 종전 수치인 3%, 4.5%와 비교하면 선순위는 2.5%포인트, 후순위는 4%포인트 증가했다. 만기일은 2023년 10월까지다.

이자율이 두배 가까이 급등하면서 투자자들에게 돌아가는 배당금 규모도 더욱 감소할 전망이다. 당초 이지스운용은 임대 수익을 바탕으로 투자자들에게 반기마다 7억원 내외 배당금을 지급할 예정이었다. 그러나 코로나19 이후 영화관 수입 감소로 일정 기간 임대료가 미납되면서 배당금액이 줄었다.

또 연장된 부동산 담보대출 만기일(2023년)까지 건물 매각이 이뤄지지 않을 경우 대출 재연장이나 리파이낸싱에 나서야할 수도 있다. 이 경우 추가적인 금리 인상 가능성을 배제할 수 없다. 펀드 만기일은 2024년 10월로 2년여 정도가 남은 상황이다.

이지스운용은 우선적으로 자사 운용 보수와 판매보수를 삭감해 배당수익률 감소를 최소화하겠다는 입장을 밝혔다. 자산가치 하락 등을 우려해 내년 엑시트(자금 회수) 재시도에 나설 전망이다. 최근 글로벌 부동산 전문업체인 쿠시먼앤드웨이크필드(C&W)를 매각자문사로 선정하고 원매자 물색을 위해 시동을 걸고 있다.

회사 관계자는 “최근 급격한 금리 인상 기조와 이에 따른 투자심리 위축 등 어려운 상황이 이어지고 있지만 2023년 중 자산을 매각할 계획”이라며 “시점이나 방안은 변경 가능성이 있지만 최적의 매각안을 도출하기 위해 다각도로 노력할 것”이라고 말했다.

'대학로 CGV' 건물은 2004년 6월에 준공됐다. 지하 6층, 지상 9층으로 구성된 대학로 상권 내 유일한 영화관이다. CJ CGV와 2027년까지 임대차 계약을 맺은 상태다. CJ CGV는 전층을 영화관(973석), 사무실, 매표소 등으로 사용하고 있다.