이 기사는 2023년 04월 03일 15:57 thebell 에 표출된 기사입니다.

KB증권이 부동산PF 리스크를 최소화하기 위해 보수적인 기조로 전환했다. 지난해 상반기 부동산PF에 대한 확약을 늘렸지만 그동안 적극적으로 셀다운하거나 자기자본투자(PI)로 매입하면서 우발채무를 정점 대비 18%포인트 줄였다.

올들어 새롭게 진행한 신용보강 과정에서도 리스크 관리를 최우선 순위에 두고 있다. 자금 조달이 비교적 안정적으로 가능한 대형 건설사가 시공사로 참여한 사업장을 위주로 참여하고 있다. 이로써 리스크를 안정적으로 관리해 나가겠다는 방침이다.

◇신규 신용보강 전년 대비 70% 감소

한국예탁결제원에 따르면 KB증권이 지난 1분기 신규로 신용보강을 진행한 유동화증권은 총 5160억원이다. 1조7282억원을 기록했던 전년 동기 대비 70.14% 줄었다. 모든 신용보강이 부동산PF는 아니지만 지난해 하반기 레고랜드 사태를 기점으로 신규 신용보강 규모를 줄여 나갔다.

KB증권 관계자는 "보수적으로 접근하고 있다. 미분양이 늘어나고 있어 시공사와 함께 신용보강 구조를 협의해 사업을 진행하고 있다"며 "대형 건설사들과 함께하면서 안정적으로 운영하고 있다"고 말했다.

1분기 신용보강을 진행한 프로젝트는 총 7건이다. 그중에서도 가장 큰 규모는 김포한강시네폴리스 일반산업단지 조성사업이다. 사모사채 발행사유가 발생할 경우 KB증권은 특수목적기업(SPC) 뉴스타김포제오차㈜가 유동화증권을 상환하기 위해 발행하는 1800억원 한도의 사채를 인수해야 한다.

한강시네폴리스 산업단지는 2021년 5월 경기도 김포시 고촌읍, 걸포동 일대 약 112만㎡ 부지에 착공했다. 총 사업비는 1조2000억원이다. 완공을 1년여 앞둔 지난 2월 약 2000억 한도의 ABSTB를 발행하면서 차질없이 진행되고 있다.

이 사업은 김포도시공사가 지분 20%를 보유하고 나머지는 민간에 맡기는 방식으로 진행된다. IBK·협성 컨소시엄(IBK투자증권·협성건설·중소기업은행·교보자산신탁·KCC건설·SJ에셋파트너스)은 2019년 정식 사업자로 선정됐다. 협성건설의 기반 시설과 부지 조성공사는 올해 말 완료된다. KCC건설은 용지 조성공사를 완료해야 하는 책임준공 의무를 지고 있다.

KB증권은 1300억원 한도의 뉴스타원펌2023의일제오차㈜의 유동화증권에도 인수를 확약했다. 해당 SPC는 부동산PF 대출채권을 기초로 한 유동화증권에 투자하기 위해 설립됐다. 투자대상은 3625억원 규모의 포스코건설과 GS건설, 롯데건설 등이 신용보강한 유동화사채다.

이외에 대구시 서구 평리동 재개발을 진행하는 케이비평리5제일차(650억원)가 발행한 유동화증권에도 확약을 체결했다. 안산시 단원구 원시동에 토지와 건물 등 매입에 자금을 제공한 에이블알파(310억원), 경상북도 군위군에 퍼블릭골프장을 신축하는 에이블스카이제일차(300억원) 등에도 신규로 신용보강을 제공했다.


◇우발채무 비중 73%…낮은 중후순위 비중에 위험부담 ↓

지난해말 기준 KB증권의 우발부채는 4조1907억원으로 전년 동기(3조6807억원) 대비 크게 늘었다. 하지만 우발채무 규모가 정점에 달한 지난해 상반기(5조1337억원)에 비하면 9430억원 감소했다. 지난해 하반기 레고랜드 사태 이후 우발채무 규모를 크게 줄인 셈이다.

줄어든 우발채무 가운데 2000억원 가량은 셀다운을 통해 추려냈다. 여기에 일부는 PI를 통해 고유자금으로 대체했다. 시장에서 발행 물량을 줄여 불안정했던 PF-ABCP 발행 금리를 안정시키는 방법을 택했다. 다만 우발채무가 실제 채무가 됐다는 점에서는 리스크를 줄이는 효과를 보지는 못했다.

KB증권 관계자는 "계속 롤오버해 고금리를 유지하는 것보다 조달 금리가 5% 수준이었던 만큼 PI로 매입했다"며 "시장에서 유통되는 KB증권의 ABCP가 감소하면서 매입자도 높은 금리를 요구할 수 없게 됐다. 이렇게 연장하면서 다른 곳들보다 낮은 금리로 유지할 수 있었다"고 말했다.

KB증권은 정점을 찍었던 지난해 상반기를 제외하면 2019년 이후 우발채무로 4조원 내외 수준을 유지해왔다. 하지만 지난해 상반기 국내 부동산PF, 해외리츠 등 관련 확약 증가로 1조5000억원 가량 급증했다.

이에 따라 지난해 하반기부터 국내외 부동산PF를 중심으로 브릿지론과 유동성공여형 약정을 다시 줄여나갔다. 그 결과 해외인프라 대출, 해외 부동산펀드 투자를 중심으로 전반적인 부동산 익스포저도 크게 감소했다. 지난해말 기준 자기자본 대비 우발채무는 73.33%로 회복했다. 91.45%에 달하던 지난해 상반기 대비 17.72%포인트 줄었다.

같은 기간 업계 평균인 51.2%에 비해서는 여전히 높은 수준이다. 하지만 대형 증권사를 기준으로 놓고 보면 상대적으로 낮은 편이다. 부동산PF 사업 비중이 낮은 곳을 제외한 메리츠증권과 한국투자증권은 각각 86.17%, 80.93%를 나타냈다.

지난해 상반기말 기준 당시 변제순위상 중후순위 비중이 15% 이내로 낮은 수준이었다. 평균 LTV가 40%대로 양호하다. 중후순위 브릿지론 비중이 2%대에 불과한 점을 감안하면 현재도 실질적인 위험 부담은 크지 않은 것으로 평가된다.

나이스신용평가는 "부동산경기 저하로 고위험 PF사업장을 중심으로 우발부채 현실화, 건전성 저하 위험이 높아질 것으로 예상된다"면서도 "KB증권은 전반적인 리스크 관리가 강화된 가운데 자산건전성 지표는 양호한 수준이며 위험인수 규모도 줄어들었다"고 평가했다.