이 기사는 2023년 04월 06일 17시04분 thebell에 표출된 기사입니다

마스턴프리미어리츠가 올해 하반기부터 본격적인 포트폴리오 개편에 나선다. 기존엔 해외 자산 비중이 높았지만 앞으로는 국내 자산 투자를 늘려나간다는 목표다. 그 일환으로 코리빙 자산 및 개발을 검토 중이다. 최근 문제가 됐던 캐쉬트랩 이벤트도 하반기 어느 정도 벗어날 수 있을 전망이다.

6일 리츠업계에 따르면 마스턴투자운용의 마스턴프리미어리츠는 전날 삼성증권이 개최한 '2023년 상반기 K-REITs Corporate Day IR' 행사에서 올해와 내년 사업 계획을 발표했다. 최근 문제가 됐던 캐쉬트랩을 해소하고 국내 우량자산 위주 포트폴리오를 짠다는 목표를 이날 공개했다.

마스턴프리미어리츠는 현재 4개 자산을 보유하고 있다. 자(子)리츠인 마스턴글로벌리츠를 통해 프랑스 '노르망디 아마존 물류센터'와 '남프랑스 아마존 물류센터'를 갖고 있다. 코크렙52호리츠 지분 26%로 '인천 항동 스마트 물류센터'를, 마스턴유럽9호펀드 지분 13%로 '프랑스 크리스탈파크 오피스'에 투자 중이다.

올해 하반기부터 포트폴리오 개편에도 속도를 낼 예정이다. 현재 포트폴리오는 국내 자산 33%, 해외 자산 67%로 이뤄졌다. 이를 2024년경에는 국내 90%, 해외 10%로 재구성한다는 목표다.

캐쉬트랩 이벤트는 늦어도 내년 초까지 해소될 전망이다. 프랑스 아마존 물류센터를 담고 있는 마스턴글로벌리츠는 지난 2월 말 기준 현지 대출금에 대해 현금 유보 의무(Cash Trap Event)가 발생한 바 있다. 올해 상반기 임대료 중 88만 유로가 현지에 유보되면서 나머지 20만 유로만 분배 받게 된다.

캐쉬트랩은 LTV(담보대출비율)가 기준치를 넘어설 경우 부채가 발생할 확률이 높아 대주단이 대출금 조기 상환 가능성을 두고 일부 현금을 묶어두면서 발생한다. 마스턴글로벌리츠의 경우 대출원금은 그대로지만 금리 급등에 따라 자산가치가 하락하면서 LTV가 상승했다. 기준치 65%를 웃도는 66.96%를 기록했다.

마스턴프리미어리츠는 향후 시장 상황에 맞는 캐쉬트랩 이벤트를 해소방안을 채택할 계획이다. 자산가치 재평가까지 1년 정도 시간이 남아 있어 아직까지 시간적 여유가 있다는 게 내부 판단이다. KB스타리츠와 비슷하게 대출 원금을 일부 먼저 갚는 방법이 있다. 그 전에 임대료 상승 등으로 자산가치가 올라 다시 LTV가 회복될 가능성도 있다.

상향 조정한 배당금을 차질없이 지급할 수 있다는 입장이다. 예비비 60억원 등 여유현금을 우선 활용하기로 했다. 여기에 마스턴프리미어리츠 관계자는 "이달 말 기준으로 프랑스 물류센터에 대한 임대료 상승이 예정돼 있어 배당가능이익이 충분히 늘어날 것"이라고 밝혔다. 내년 초 캐쉬트랩이 해소되면 유보금 역시 전액 환급될 예정이다.

마스턴프리미어리츠는 지난해 11월 목표 배당률을 올린 바 있다. 제시한 배당수익률은 △제6기(22년10월~23년3월) 152원 △제7기(23년4월~23년9월) 153원 △제8기(23년10월~24년3월) 155원이다.