이 기사는 2023년 08월 18일 15시33분 thebell에 표출된 기사입니다

제이알글로벌리츠 운용사인 제이알투자운용이 최근 갑작스런 주가 부진에 이목을 끌고 있다. 특별한 사유가 없었음에도 불구하고 주식시장에서 '이상 반응'이 이어졌기 때문이다.

실제 제이알글로벌리츠는 투자 자산 펀더멘털을 안정적으로 유지 중인 것으로 나타났다. 주요 포트폴리오인 벨기에 파이낸스타워는 트로피에셋으로 물가 상승과 연동해 임대료를 올리고 있고, 맨해튼 498/7은 대출 만기가 충분히 남아 있는 데다 자산 취득 이후 공실률도 꾸준히 줄고 있다.

18일 리츠업계에 따르면 이번 주 제이알투자운용의 제이알글로벌리츠가 최근 주가 하락과 관련한 운용사의 대응 방안을 담은 주주서한을 공개했다. 회사채 차환 계획, 투자 자산 현황, 환헤지 전략 등을 주요 내용으로 담았다.

투자자들이 가장 걱정하고 있는 부분이 벨기에 파이낸스타워 담보대출 건이다. 만기가 내년 말 예정돼 있어 시간적 여유는 충분한 편이지만 고금리 기조가 한동안은 이어질 것으로 보이기 때문이다.

제이알투자운용은 대출 금리 상승은 일정 부분 불가피하지만 배당 수준 유지를 최우선적으로 고려하고 있다고 밝혔다. 파이낸스타워의 경우 벨기에 물가지수인 건강지수와 연동해 임대료를 올리고 있어 금리 상승 충격도 일부 흡수할 것으로 예상된다. 담보 대출에 대한 구체적인 조건은 차차 공개될 예정이다.

다만 파이낸스타워가 워낙 현지에서 우량한 자산이라 급격한 금리 상승은 없을 전망이다. 벨기에 브뤼셀에선 트로피에셋(Trophy Asset)으로 분류되고 있고 임차인 역시 벨기에 정부로 신용도가 높다.

제이알투자운용 측은 "(담보대출 금리가) 벨기에 안전자산 수익률이자 국고채 금리 수준인 3%(5년물)보다 소폭 높은 수준에서 결정될 것으로 보인다"고 설명했다.

미국 맨해튼 소재 498/7 빌딩의 펀더멘털은 보다 우수한 수준이다. 물론 미국 오피스 시장 침체가 전반적으로 심각한 상황이지만 제이알글로벌리츠가 투자한 빌딩의 경우 지속적으로 낮은 공실률을 기록하고 있고 대출 만기도 넉넉히 남았다.

우선 임대차구조가 튼튼하다. 498/7 빌딩의 핵심 임차인인 동부의료보건노조(SEIU)는 미국 연방정부의 재정지원을 받는 비영리기구인 노조다. 경기 변동에 따라 임차면적을 감소시키는 일반적인 사기업과는 다른 속성을 지니고 있다.

임대관리 역량도 지속적으로 증명하고 있다. 상반기 중 14층에 신규 임대차 계약을 체결한 바 있다. 현재는 마지막 남은 1개층인 21층에 대한 조건을 협의 중이다. 이달 초에는 17층에 대한 조기 임대 연장 계약을 맺었다. 기존 계약 만료일은 내년 말까지였는데 2033년 말로 총 10년 정도 장기 임대 조건이다.

또 498/7 빌딩의 경우 대출만기가 2027년 4월 말까지다. 연 3.75%의 고정금리 조건이라 당분간 리파이낸싱 리스크에서 벗어나 있다.

제이알투자운용은 "어려운 시기일수록 '기본에 충실한 자산운용'이 중요하다는 마음으로 주주가치 제고를 위해 힘쓰겠다"고 밝혔다.