이 기사는 2023년 10월 06일 16시11분 thebell에 표출된 기사입니다

이지스자산운용이 독일 트리아논 빌딩을 담고 있는 펀드의 만기를 2년 연장했다. 11월말 도래하는 차입금 만기 문제도 해결에 성공할 경우 자산가격 회복을 노릴 수 있는 시간을 벌게 된다. 다만 기준가격 하락으로 인해 환헷지 계약이 조기종료됨에 따라 펀드는 환노출 상태로 운영될 예정이다.

이지스자산운용은 6일 이지스글로벌부동산투자신탁229호 펀드의 수익자총회를 열고 펀드만기 2년 연장의 건을 의결했다. 의결권을 행사한 수익자들의 연장 동의율은 72.56%로 나타났다. 이에 따라 펀드 만기일은 2023년 10월 31일에서 2025년 10월 31일로 연장됐다.

2018년 10월 설정된 이 펀드는 독일 트리아논을 기초자산으로 하는 상품이다. 1993년 준공된 트리아논은 총면적 6만8503㎡, 지하 4층~지상 46층 규모 프라임오피스다. 주요임차인은 독일 저축은행협회의 자산운용 업무를 담당하는 데카뱅크(DekaBank)와 독일연방은행, 미국의 투자금융회사 프랭클린템플턴 등이다.

펀드 결성 당시 트리아논 매입금액은 유로·원 환율 1300원 기준으로 한화 약 8507억원이다. 매입금액의 57.03%인 약 5070억원은 현지 금융기관 대출을 통해 조달했다. 국내에서 조달한 규모는 3724억원으로 사모펀드 자금이 함께 투입됐다.

이지스자산운용은 2020년 12월부터 이 펀드를 밀착 관리하고 있다. 데카뱅크가 2024년 6월 임대계약 만료 이후 인근 다른 오피스로 이전하겠다고 2020년 7월 발표하면서 공실률 상승이 우려됐기 때문이다. 유럽 기준금리 상승으로 부동산 가치도 꾸준히 하락했다. 지난해말 기준 트리아논의 감정평가액은 5억4400만 유로로 설정시점(6억7500만 유로) 대비 19.5% 하락했다.

이에 이지스자산운용은 임대차브로커를 고용해 임대차마케팅을 진행하는 한편 차입금에 대한 리파이낸싱을 시도했다. 하지만 신규 임차인 확보와 리파이낸싱에 어려움을 겪으면서 지난 7월 17일 자산매각 절차가 개시됐다. 일부 잠재 대주가 추가 지분출자를 조건으로 메자닌대출 고려했으나 현재 시장환경에서 자금 조달이 어려웠기 때문이다.

문제는 매각도 어려운 상황이라는 점이다. CBRE 독일시장 분석리포트에 따르면 2023년 1분기 기준 프랑크푸르트의 전체 부동산 거래량은 전년 동기 대비 92% 급감하는 등 거래가 위축된 상황이다. 또 올해 상반기 기준 독일 전체 오피스 거래 중 1억 유로 이상 규모는 단 7건에 불과하고 거래량도 79% 감소했다.

결국 이지스자산운용은 이날 펀드 만기 연장을 시작으로 자산 매각보다는 차입금 만기 해결에 집중하기로 방침을 굳혔다. 우선 내달말 만기가 도래하는 5070억원 규모 차입금 문제 대응을 위해 기존 선순위대출의 연장 등을 포함한 다양한 방안을 기존 대주단과 논의하고 있다. 차입금 만기 문제가 해결될 경우 펀드 만기 연장을 포함해 약 2년의 시간 동안 자산가격 회복을 노릴 수 있는 상황이다.

기존 대출 연장에 실패할 경우 대주단이 EOD를 선언하고 자산 강제매각에 착수할 가능성이 있다. 다만 감정평가액 하락으로 인해 LTV가 70%에 육박하고 있는 점을 감안하면 현재 상황에서는 트리아논을 처분해도 선순위 대주단에 손실이 발생할 수 있다. 이로 인해 대주단이 EOD를 선언하지 않고 기존계약을 유보할 가능성도 존재한다.

펀드 기준가격 하락으로 인해 환헷지 계약도 종료됐다. 지난 9월 21일 펀드 기준가가 최초기준가 대비 50% 이하로 하락하면서 조기종료 사유가 발생하자 환헷지 계약 은행인 SC은행은 조기종료를 통보했다. 환 계약이 조기종료됨에 따라 펀드는 환율 변동 위험에 노출된 상태로 운용된다.

펀드가 은행에 지불해야 하는 정산금 규모는 약 180억원으로 추정된다. 당장 정산금을 마련할 여유가 없는 만큼 향후 자산 매각 이후 관련 비용을 지불할 계획이다.

이지스자산운용 관계자는 "운용사 주도 자산 매각을 추진하고 있다"며 "어려운 시장 환경이지만 선관주의 의무에 따라 펀드 수익자를 위한 최선의 방향을 모색하고 있다"고 말했다.