이 기사는 2023년 10월 13일 15시49분 thebell에 표출된 기사입니다

서울 용산구 센트럴파크 타워 오피스 매각이 유찰됐다. 앞서 9월 1차 공고에 이어 두번째다. 높은 매각 가격과 통매각이 아니란 점이 유찰의 원인으로 거론된다.

13일 관련업계에 따르면 서울교통공사가 이날 용산 센트럴파크 업무시설 49실 매각 공고에 대한 개찰을 실시한 결과 입찰이 한건도 들어오지 않으면서 유찰됐다. 공고 기관 동안 진행된 자산 실사에 참여한 원매자도 한곳뿐이었다.

센트럴파크 유찰은 이번이 두번째다. 지난달 27일 진행된 1차 공고에 대한 개찰 당시에도 매각가격을 밑도는 입찰 한건만 접수되면서 유찰로 결론났다.

용산구 한강로3가 98에 위치한 센트럴파크 타워는 2020년 8월 준공된 대규모 복합시설이다. 대지면적 3만364.4㎡에 연면적 366만4262.85㎡, 9동 규모로 공동주택과 업무시설, 판매시설 등이 들어서 있다. 이 가운데 오피스로 사용되는 센트럴파크 타워는 지하 5층~지상 33층, 연면적 5만3703.77㎡ 규모로 조성됐다.

서울교통공사가 매각을 추진하고 있는 대상은 17~21층에 자리한 업무시설 49실이다. 매각 대상의 기초금액은 719억원으로 책정됐다. 매매대금 중 45%인 건물분에 대한 부가가치세는 별도다. 계약보증금은 낙찰 금액의 10%, 중도금은 40%, 잔금은 50%로 구성됐고 매매대금 납부기한은 계약체결일로부터 60일이다.

유찰의 원인으로는 높은 매각가가 지목된다. 센트럴파크 타워 고층부 오피스 임대료 시세는 3.3㎡당 월 10만원 수준이다. 이를 감안하면 만실 기준 연간 임대료 수익은 약 15억원으로 매각가 기준 추산 캡레이트(Caprate)는 2% 수준에 불과하다. 상업용 부동산 데이터 기업 알스퀘어 리서치센터가 발표한 서울 오피스 실질 캡레이트가 지난 2분기 기준 4.3%임을 감안하면 아쉬운 가격이다.

서울교통공사가 제시한 매각가는 최근 인근에서 분양한 오피스 대비로도 높은 수치다. 지난 7월 분양한 호반써밋 에이디션 오피스의 경우 3.3㎡당 분양가가 5830만원이었으나 센트럴파크 타워 매각가는 3.3㎡당 6370만원이다. 오피스 규모와 층수 등을 고려하더라도 현재 매각가가 매력적인 수준은 아닌 셈이다. 또 토지거래정보업체 밸류맵에 따르면 2008년 준공된 용산구 소재 오피스의 경우 연면적 기준 3.3㎡당 2346만원에 거래된 바 있다.

매각 방식도 매력도를 하락시키는 요인으로 꼽힌다. 오피스 통매각이 아닌 일부 호실 매각이기 때문에 향후 리모델링 등 자산가치 제고 활동에 제약이 따르기 때문이다.

부동산업계 관계자는 "가격도 가격이지만 지분 공유로 인한 개발·리모델링 제약이 크다"며 "활용 방안이 사실상 임대차 계약으로 제한되는 조건이기 때문에 원매자군이 거의 없을 것"이라고 내다봤다.

서울교통공사는 근시일내 재매각 공고를 발표할 예정이다. 누적된 적자를 해결하기 위해 연내 부동산 자산을 매각해야 하기 때문이다.

서울교통공사 관계자는 "연내 매각을 목표로 하고 있다"면서도 "매각가 인하는 검토하지 않고 있다. 전체 호실 일괄 판매에서 개별 호실 판매 등으로 매각 방식을 변경할 가능성은 있다"고 설명했다.