이 기사는 2023년 11월 13일 07시55분 thebell에 표출된 기사입니다

이지스밸류플러스위탁관리부동산투자회사(이하 이지스밸류리츠)가 첫 공모채를 발행하고자 만반의 준비를 하고 있다. 공모 일정은 아직 확정하지 못했으나 초단기물로 총 400억원을 모집하는 계획을 세웠다. 투자자 수요 맞춤형 전략을 택한 셈이다.

유상증자로 조달을 마친 후 3개월 만에 부채자본시장(DCM)을 찾는 만큼 공을 들이고 있다는 후문이다. 특히 주관사단으로는 유증 파트너였던 삼성증권, 한국투자증권, KB증권을 기용했다. 성공적으로 유증을 마무리한 만큼 신뢰관계를 지속하는 것으로 풀이된다.

◇초단기물로 400억 '추진'…일정은 여전히 고심

투자은행(IB) 업계에 따르면 이지스밸류리츠가 회사채 초도 발행을 추진하고 있다. 이달 중 납입을 목표로 조달 전략을 구상하고 있다. 다만 공모 일정은 아직 확정하지 못한 것으로 알려졌다. 내부 협의를 마치는 대로 공모를 진행한다는 입장이다.

만기구조(트랜치)는 1년물과 2년물로 나누는 안이 유력하다. 모집액은 1년물과 2년물에 각각 300억원, 100억원을 배정할 전망이다. 당초 1년물을 고심해왔으나 수요에 맞게 초단기물을 두가지 트랜치로 나눠 모집하는 방향으로 선회했다는 후문이다.

이지스밸류리츠는 이번 발행을 위해 한국신용평가로부터 'A-, 안정적'의 회사채(SB) 등급을 부여받았다. 앞서 9월 받은 ICR 평가 당시 크레딧과 동일하다. 이지스밸류리츠는 ICR 등급을 획득한 후 공모채 발행을 추진해 왔다.

2019년 7월 설립된 이지스밸류리츠는 2020년 상장했다. 코람코주택도시기금위탁관리부동산투자회사가 13.7%의 지분을 보유하고 있고 이지스자산운용이 위탁관리를 하고 있다.
◇유상증자 이어 공모채 도전…삼성·한국·KB 조달 파트너 '굳건'

이로써 이지스밸류리츠는 올해 주식자본시장(ECM)과 부채자본시장을 모두 찾게 됐다. 앞서 올 8월 이지스밸류리츠는 주주배정 후 실권주 일반공모 유상증자를 단행했다.

구주주 청약률이 107.2%를 기록하면서 일반 공모 없이 완판에 성공했다. 당시 주당 모집가액이 4270원으로 총 628억원을 조달했다. 당초 예정했던 발행액(661억원)보다는 소폭 줄어든 수준이다. 주가 변동으로 인한 결과인데, 실권주 없이 흥행에 성공했다는 평이 나왔다.

유상증자의 대표 주관사는 삼성증권이었고, 인수단으로는 한국투자증권과 KB증권이 참여했다. 이번 공모채 주관사단과 동일하다. 앞서 유상증자 과정을 성공적으로 마무리했던 만큼 공모채 발행도 함께 한다.

특히 삼성증권은 2020년 이지스밸류리츠의 상장 과정을 총괄한 대표 주관사이기도 했다. 삼성증권이 상장 리츠의 강자답게 자금 조달 파트너로서 관계를 지속하고 있는 셈이다.

삼성증권은 이지스자산운용과 굳건한 신뢰관계를 갖춘 것으로 분석된다. 앞서 올 9월 첫 공모채 발행을 마친 이지스레지던스리츠 역시 삼성증권이 단독 주관을 맡았다. 삼성증권의 리츠금융팀 실무진이 전략적 조달을 함께 하고 있다.

리츠업계 관계자는 "삼성증권 내에 리츠금융팀이 상장은 물론 이후 자금 조달 과정을 전담하기에 신뢰 관계가 두터운 편"이라고 말했다.


◇우수한 보유자산 강점 '확실'…투심 향방은

IB 업계서는 상장 리츠의 공모채 모집이 쉽지 않은 만큼 이지스밸류리츠도 결과를 예단하긴 어렵다고 바라봤다. 올해 상장 리츠의 공모채 발행 시도가 이어졌으나 모집액을 채우지 못한 경우도 빈번했다.

IB업계 관계자는 "올해 상장리츠의 주가가 흔들리면서 조달 선택지 중 하나로 공모채를 택하는 경우가 많았다"며 "안정적으로 모집액을 채우는 데 어려움을 겪고 있어 이번 이지스밸류리츠의 공모 결과를 지켜봐야할 것 같다"고 말했다.

그럼에도 이지스밸류리츠가 우수한 보유자산을 갖춘 만큼 강점이 확실하단 점은 분명하다. 5월 말 기준 부동산 장부가액은 5182억원이다. 대형 오피스 자산 위주의 구성, 비교적 높은 서울 소재 자산 비중 등으로 우수한 수준의 자산이라는 평을 받는다.

한국신용평가는 "전반적인 수익구조와 현금흐름 안정성이 우수한 수준"이라며 "다만 부채비율과 차입금의존도 등 재무구조가 미흡한 만큼 추가 조달을 통한 차입금 상환 계획, 부동산 경기에 따른 자산가치 변동성 등을 모니터링할 것"이라고 밝혔다.