이 기사는 2024년 01월 31일 15:10 thebell 에 표출된 기사입니다.

마스턴투자운용이 여주 삼교 물류센터 매각에 나섰다. 직접 운용보단 빠르게 처분해 금융 부담을 줄이려는 의도로 보인다. 이번 개발을 위해 마스턴투자운용은 2000억원 정도의 개발비를 금융권에서 조달했다.

31일 금융투자업계에 따르면 마스턴투자운용은 여주시 삼교동에 건립한 물류센터 매각을 추진 중이다. 매각을 위한 별도 주관사는 선정하지 않았다. 자체적으로 마케팅을 진행 중인 상황이다.

여주시 삼교동 일원에 자리한 해당 물류센터는 지난해 준공됐다. 대지면적 6만1824㎡(1만8701평) 부지에 지하 2층~지상 4층, 연면적 13만989㎡(3만9624평) 규모다. 저온 및 상온창고가 복합된 물류센터로 설계됐다.

이 물류센터를 개발하기 위해 마스턴투자운용은 '마스턴제123호여주삼교피에프브이'를 내세웠다. PFV는 2021년 4월 신설됐다. 설립 다음달인 5월께 여주시 삼교동 460-8번지 일대 토지를 119억원에 매입해 개발 사업을 본격화 했다.

PFV는 부동산 개발을 위해 만들어지는 일종의 페이퍼컴퍼니다. 금융기관 등 여러 투자자로부터 자금을 모아 프로젝트를 시행하고 개발에서 나오는 이익을 사업에 참여한 주주에게 배분한다.

시공은 포스코이앤씨가 맡았다. 마스턴투자운용은 개발을 위해 총 2050억원 한도의 프로젝트 파이낸싱(PF)을 조성했다. 대출 구조는 트랜치A 1500억, 트랜치B 400억원, 트랜치C 150억원 등이다.

트렌치A는 중소기업은행(800억원), KB캐피탈(300억원), 미래에셋생명보험(200억원) 등으로 구성됐다. 트렌치B의 경우 마스턴투자운용이 결성한 '마스턴부동산론 전문투자형사모부동산투자신탁제3호'와 유동화 증권을 발행해 각각 200억원 씩 조달했다. 트렌치C 역시 유동화 증권을 발행해 조달했다. 트렌치B와 C에서 비히클로 활용된 유동화 증권의 경우 하이투자증권이 매입확약을 통해 신용도를 보강했다.

특히 하이투자증권은 에쿼티 투자자자로도 참여해 적극적으로 나섰다. 하이투자증권은 사업 주체인 '마스턴제123호여주삼교피에프브이'의 우선주 20% 정도를 보유하고 있다.

당초 지난해 4월 준공될 예정이었는데, 다소 일정이 늦춰지면서 현재 한 차례 차입금 만기를 연장한 상태다. 해당 PF의 만기는 최초 2023년 10월이었다. 리파이낸싱을 통해 만기는 1년 연장돼 오는 10월로 조정됐다.

물류센터 공급이 포화상태에 이르렀지만, 여주의 지리적인 이점 덕분에 마케팅 분위기는 나쁘지 않은 것으로 파악된다. 무엇보다 마스턴투자운용 입장에선 매각 가격에 유연성을 발휘할 수 있다. 여주의 경우 상대적으로 토지가격이 저렴해 물류센터 개발 시 초기 토지 매입 비용을 줄였기 때문이다. 터무니 없는 수준만 아니면 무난히 원매자를 찾을 수 있을 것이라는 게 시장의 시각이다.

금융투자업계 관계자는 "여주의 경우 중부내륙고속도로와 영동고속도로 진입이 용이해 수도권과 지방 진출이 모두 우수하다는 장점도 있다"며 "마스턴투자운용이 개발한 물류센터의 경우엔 도로와 인접해 있어 이 같은 지리적 이점을 누릴 수 있는 이점이 있다"고 말했다.