이 기사는 2024년 02월 28일 07:28 thebell 에 표출된 기사입니다.

우진호 회장이 신원종합개발을 인수한 이래 포트폴리오를 다각화하려는 노력이 모두 무위에 그친 건 아니다. 고급빌라 브랜드인 '어퍼하우스'의 공동 소유권을 확보하는 방식으로 저변을 넓힌 건 높은 평가를 받고 있다. 특히 하이엔드 주택 붐과 맞물려 실적 개선에 있어 효자 노릇을 했다.

어퍼하우스의 빠른 안착 덕에 신원종합개발도 '투 트랙 전략'을 구사할 수 있는 원동력을 확보했다. 달라진 포트폴리오 하에 공동주택에는 오랜 기간 업을 이어온 '아침도시'를, 하이엔드 주택에는 어퍼하우스를 각각 적용하고 있다. 현재는 하이엔드를 넘어 하이퍼엔드로의 진출을 준비하는 단계다.

◇차입형 토지신탁 사업 선별 수주…'아침도시' 브랜드 전면에

신원종합개발이 자체 보유한 브랜드는 아침도시다. 1983년 설립된 이래 꾸준히 주택사업을 영위해 왔다. 초기에는 회사의 CI(Corporate identity)를 활용한 '신원아파트'라는 단지명을 주로 사용했다. '신원메트로빌'이나 '신원센스빌'이 적용된 이력이 있지만 공식 브랜드는 아니다.

자체 브랜드를 준비하기 시작한 시점은 2000년 직후다. 신원종합개발은 2003년 특허청에 아침도시라는 이름으로 37류 상표권을 출원했다. 37류는 주택건축업을 비롯해 아파트건축업, 연릭주택건축업 등을 포괄하는 상품분류다. 2004년 등록결정을 받아 올해 11월까지 사용권을 인정받았다.

우 회장은 신원종합개발을 인수한 뒤 아침도시 브랜드를 활용한 차입형 토지신탁 사업에 힘을 쏟았다. 차입형 토지신탁은 부동산신탁사가 시행사로부터 토지를 수탁받아 자금을 직접 조달하는 방식이다. 상당한 규모의 신탁보수가 책정되지만 사업 속도와 안정성면에서는 높은 평가를 받는다.

시공사와 부동산신탁사가 미분양에 대한 리스크를 분담하는 구조이기 때문이다. 신원종합개발은 우 회장이 최대주주에 오르기 직전까지 결손금을 누적했다. 신원종합개발이 재무적으로 불안했다는 점에 미루어 전략적인 차원에서 안정성 높은 차입형 토지신탁 사업을 선별 수주했던 것으로 풀이된다.

대표적으로는 한국토지신탁과 손발을 맞춘 '강릉 송정 아침도시(779억원)'가 있다. 코람코자산신탁과 코리아신탁과는 각각 '안동 신원아침도시 에듀포레(454억원)', '평촌 신원아침도시(231억원)'를 함께 했다. 아침도시 브랜드는 아니지만 '아산 법곡 신원 더 파크 2차(192억원)'도 신탁 사업에 해당한다.

다만 신탁 사업 특성상 시공사에게 주택분양보증이나 대출연대보증 형태의 채무보증이 부여될 수밖에 없다. 실제 신탁 사업을 수주하기 시작한 직후 4965억원까지 치솟았던 채무보증 규모는 사업이 마무리되는 2020년대 들어서야 안정화되기 시작했다. 지난해 3분기 기준으로는 채무보증액이 557억원에 그친다.
◇자체 고급빌라 사업 집중, 세 번째 프로젝트 '르엘 어퍼하우스' 본궤도

신원종합개발이 차입형 토지신탁으로 매출 외형을 키웠지만 수익성면에서는 아쉬운 모습을 보였다. 차입형 토지신탁 사업이 단순 시공만 책임지는 도급 사업으로 분류되기 때문이다. 신원종합개발 내부에서도 시행과 시공 모두를 전담하는 자체사업(분양사업)을 추진해야 한다는 공감대가 형성됐다.

타개책으로 선택한 게 바로 고급빌라를 활용한 자체사업이다. 우 회장은 아침도시 브랜드의 상위격인 'PENT 176' 상표권이 존재했지만 강남권에서 인지도가 높은 신규 브랜드를 적용하는 게 낫다고 판단했다. 이때 스트락스건축사사무소의 대표 브랜드인 어퍼하우스가 우 회장의 눈에 들어왔다.

우 회장은 어퍼하우스가 '어퍼하우스 방배 1·2·3차'의 성공적인 준공을 토대로 고급빌라 브랜드로서 높은 가치를 지녔다고 평가했다. 판단이 선 이후에는 스트락스건축사사무소로부터 어퍼하우스 브랜드의 공동소유권을 확보하고 고급빌라 사업에 본격적으로 뛰어들 준비를 마쳤다.

신원종합개발이 어퍼하우스를 적용한 첫 사업장은 '어퍼하우스 청담'이다. 부지 매입은 2017년 말 이뤄졌다. 감사보고서에도 '청담동 64-1' 일원 부지를 담보로 264억원을 차입한 이력이 있다. 도급 규모는 900억원으로 2018년 3월 착공에 들어가 다음해 10월 준공됐다. 사업보고서상에도 자체사업으로 분류하고 있다.

다음 사업장인 '어퍼하우스 남산'은 어퍼하우스남산피에프브이(PFV)를 통해 이뤄졌다. 신원종합개발이 PFV 지분 47.5%를 보유해 자체사업으로 분류된다. 이태원동 일원 부지를 440억원에 매입하며 사업이 본격화됐다. 도급 규모는 494억원으로 지난달 기준 공정률은 89%다.

공동주택에는 아침도시를, 고급빌라에는 어퍼하우스를 적용한 덕에 실적도 개선되는 모습을 보였다. 한때 1238억원에 머물렀던 매출은 지난해 3098억원까지 급증했다. 신원종합개발의 '매출액 또는 손익구조 변동' 공시에는 어퍼하우스 남산에서의 매출인식이 호실적으로 이어졌다는 설명이 담겨있다.

현재는 그간의 성과를 토대로 하이퍼엔드 주택으로 포트폴리오를 다각화하는 단계다. 회사의 숙원사업인 '헌인마을 도시개발사업'에 '르엘 어퍼하우스'라는 단지명을 확정했다. 지난해 12월 7000억원 규모의 본프로젝트파이낸싱(PF)에 대한 기표 작업을 마쳤다. 이달 13일부터는 사전청약 계약을 분양 계약으로 전환하는 작업을 진행 중이다.