이 기사는 2024년 03월 08일 07:27 thebell 에 표출된 기사입니다.

한국토지신탁이 지난해 서울 용산 갈월동 오피스(옛 HJ중공업 서울사옥)를 매입하기 위해 조성한 리츠의 유상증자를 추진한다. 매입 과정에서 일으킨 브릿지론을 상환하기 위해서다. 모집금액은 총 315억원으로 하이투자증권이 모집주선을 맡고 미달 물량은 삼성증권이 인수한다.

8일 업계에 따르면 한국토지신탁은 '케이원제24호용산위탁관리부동산투자회사'(리츠) 유상증자를 추진한다. 발행되는 주식은 제1종 종류주 63만주로 주당 발행가액 5만원에 총 315억원을 조달할 예정이다.

모집주선은 하이투자증권이 맡았다. 오는 21일 청약을 진행한다. 납입기일은 22일로 설정됐다. 배정은 일반투자자와 전문투자자 구분 없이 이뤄진다. 청약에서 미달되는 물량은 삼성증권이 인수한다.

수익률 등 구체적인 조건이 담긴 증권신고서는 오는 11일 공시될 예정이다. 다만 한국토지신탁이 지난 1월 사모로 보통주를 발행할 당시 제시했던 종류주의 연평균 배당률은 7.2%, 매각차익을 포함한 에퀴티 IRR은 9.58% 등으로 확인됐다.

유상증자 대상 리츠는 한국토지신탁이 용산 갈월동 오피스를 매입하기 위해 지난해 6월 설립됐다. 같은해 7월 국토교통부 영업인가를 받았고 8월 25일에 부동산을 취득했다.

기초자산인 오피스빌딩은 서울시 용산구 갈월동 103-17번지에 자리한다. 2008년 5월 준공됐고 임대가능 면적은 3만1787.22㎡다.

코람코자산신탁이 2019년 리츠를 설립해 매입한 자산이다. 투자금 회수를 위해 우선매수권을 가진 HJ중공업과 인수금액 협상을 추진했지만 합의가 이뤄지지 않았다. 결국 HJ중공업이 한국토지신탁에 우선매수권을 위임하면서 현재의 주인이 결정됐다.

한국토지신탁이 부동산 취득을 위해 사용한 투자금액은 총 2613억원이다. 부대비용을 제외한 순수 부동산매입금액은 2260억원으로 토지 1650억원, 건물 610억원으로 구성됐다. 2023년 6월 감정평가액 2360억원보다 100억원 낮은 수준이다.

유상증자를 추진하는 이유는 기존 차입금 만기가 도래하고 있기 때문이다. 한국토지신탁이 부동산 매입을 위해 조달한 에퀴티 규모는 종류주 529억원, 보통주 150억원 등 총 679억원이다. 나머지 부분은 선순위 차입금 1469억원과 브릿지론 365억원, 임대보증금 100억원으로 채웠다.

이번에 만기가 도래하는 차입금은 브릿지론이다. 지난해 8월 삼성증권으로부터 365억원을 6개월 만기로 조달했다. 유상증자로 조달한 315억원에 취득재원 마련 당시 확보한 예비비 58억원 등과 합쳐 상환할 것으로 보인다.

선순위 대출 만기는 2026년 8월이다. 연 이자율 4.25%에 단일트렌치로 조달했다. 대주단 구성은 △한화생명보험 일반계정 769억원 △교보생명보험 500억원 △신용협동조합중앙회 150억원 △북동신협 30억원 △해성신협 10억원 △광장신협 10억원 등이다.

지난해 11월말 기준 리츠의 최대주주는 엠플러자산운용이 설정한 '엠플러스일반사모27-4호'다. 종류주 40만주를 보유해 지분율 29.46%를 기록했다. 케플러자산운용 사모펀드(26.36%)와 교정공제회(14.73%), 한국투자저축은행(7.36%) 등도 종류주 주주로 자리한다.

보통주 기준 최대주주는 코레이트자산운용이 설정한 '코레이트용산오피스일반사모부동산투자신탁'이다. 소유주식수와 지분율은 각각 18만주, 13.25%로 나타났다. 한국토지신탁(4.42%)과 삼성증권(2.21%), 성진자산관리(1.47%), 스마트크린(0.74%)도 보통주 주주로 참여했다.