이 기사는 2024년 04월 25일 07:48 thebell 에 표출된 기사입니다.

"부동산 불패 신화에 의존했던 개인들이 이탈하는 상황입니다. 결국 남은 부동산, PF 자산들을 건설사나 금융권이 떠안아야 하는데 여력이 있나요. 정부도 모든 PF 물량을 떠안을 수 없는 상황인데 누가 나설 수 있을까요."

부동산 PF로 인한 4월 위기설이 파다했던 최근 만난 건설업계 한 관계자가 되물은 질문이다. 소비되지 않을 상품을 만드는 기업은 없다. 많은 자원을 투입해 만든 상품을 소비자의 니즈를 파악하지 못한 채 만들기만 했다간 악성 재고를 넘어 폐기 처분해야 한다.

그런데 부동산은 예외였다. 짓기만 하면 팔려나갔다. 물건을 보관할 창고도, 기업이 입주하는 빌딩도 짓기만 하면 주인을 찾을 수 있었다. 하물며 사람이 사는 집은 인구 절벽이란 말이 무색할 정도로 잘 팔렸다. 특별한 마케팅이랄 것도 없었다.

그랬던 부동산 시장이 달라졌다. 지어둔 건물은 공허한 공간을 채우지 못했고 짓던 건물도 다시 한번 사업성을 분석하기 위해 공사를 멈췄다. 이런 지경이니 땅만 사뒀던 시행사, 그리고 브릿지론이나 PF 자금에 신용을 보강했던 건설사들은 전전긍긍이다. 그나마 현금이 돌았던 정비 사업도 원가가 오르면서 수주할 때마다 손해라니 건설사들도 참여를 망설이고 있다.

부동산 시장이 사이클을 탄다지만 단기간에 오를 기미는 보이지 않는다고 입을 모은다. 한국건설산업연구원이 최근 발표한 보고서에선 지난해 말 금융권의 부동산 PF 규모를 200조원으로 집계했다. 다소 과도한 규모일 수도 있지만 호황기와 달리 개인이나 기업이 분양과 매매로 소화하는 데도 한계에 직면한 상황이다.

문제는 이를 떠안을 주체가 없다는 점이다. 대부분 시행사는 낮은 자본력을 건설사에 의존해 PF를 일으킨다. 금융권이 사업성 판단도 했겠지만 PF의 본질인 미래현금흐름보단 건설사 신용도를 더 믿었던 것도 사실이다. 문제는 부실 부동산 PF 파도가 일기 시작했는데 받아줄 방파제가 충분하지 않다는 점이다.

시행사를 포함해 건설사, 더 나아가 금융권 모두 서로 눈치만 보고 있다. 정부가 최근 LH와 HUG 등을 앞장세워 부실한 부동산 PF 사업장을 일부 사들이겠다고 나섰지만 규모가 3조원에 그쳐 시장의 기대감은 크지 않은 상황이다. 여기에 고금리 기조가 꺾일 기미도 올해 하반기에서 내년 상반기 이후에나 기대할 수 있을 것으로 예상돼 시장 참여자들을 더 위축시키고 있다.

발상의 전환이 필요한 시점이다. 과감하게 정리하지 못했던 부실 부동산 PF를 끌고 온 것은 실기였다. 같은 실수가 반복되선 안된다. 누군가 떠안아야 한다면 속도를 내야 한다. 대신 재구조화, 경공매 과정에서 PF를 떠안은 곳은 인센티브뿐 아니라 기대 이상의 혜택이 필요하다.

내 몫을 챙기자고 버티는 게 능사는 아닐 테다. 자칫 어느 누구도 감당하지 못할 정도가 되면 국가 경제가 흔들릴 수 있는 상황이다. 나아가 지금의 위기를 넘기면 꼭 할 일이 있다. 누군가가 떠안을 수밖에 없도록 만든 부동산 PF 구조의 재정립이다. 그날이 오기까진 헤쳐 나갈 숲이 아직 많이 남았다.