이 기사는 2024년 07월 19일 06:46 thebell 에 표출된 기사입니다.

대체투자 영역은 다양하다. 민간투자사업, 부동산간접투자, 특별자산펀드, 기관전용 사모펀드(PEF), 헤지펀드 등이다. 국내 대체투자 규모는 수백조원 단위에 이를 정도로 성장했다. 본격적으로 시장이 확대되기 시작한 시기는 2010년 이후로 자산운용사들이 대거 등장하면서다.

대체투자 영역 중에서도 큰 비중을 차지하고 있는 섹터는 부동산이다. 그 중에서도 오피스 시장은 꾸준하다. 특히 핵심업무지구의 가격 상승세는 계속 이어지고 있는 추세다. 수천억원대 가격도 주목받던 시장에 최근엔 조단위 매물이 등장했다. 글로벌 오피스 매매 시장의 트렌드를 보면 상당히 이례적으로 비춰질 수 있는 지점이다.

코로나19 이후 유연근무제를 기반으로 임차인들이 대거 이탈하면서 오피스의 가치는 점점 하락했다. 그런데 국내는 오히려 코로나19 이후 본래 출퇴근 문화가 다시 찾아왔다. 핵심 업무지구에선 괜찮은 오피스를 구하려면 대기표를 뽑고 기다려야 할 정도다. 자연스레 임대료 상승으로 이어졌고 오피스 가격도 덩달아 올랐다. 국내 오피스 매매 시장은 꾸준히 우상향하는 트렌드가 이어져온 셈이다.

이 같은 과정에서 부동산 운용사들의 경쟁은 치열하게 전개되곤 했다. 과거에도 그랬고 현재도 비슷하다. 운용사 입장에선 지금의 오피스 가격이 저점이라는 판단에 따라 공격적으로 투자처 확보에 나서는 선택을 했다. 매도자는 이런 분위기를 활용해 입찰을 적극 활용했다. 때론 가격을 올리기 위해 2차, 3차에 걸친 입찰을 이어나가기도 했다. 매도자 우위의 시장 분위기가 형성된 탓에 원매자들로선 한층 공격적으로 베팅하는 것 외에 달리 방법이 없었다.

반대로 이 같은 과정에서 볼멘소리도 나오곤 했다. 경쟁이 치열할수록 원매자들로서 형평성과 공정성을 문제 삼아 프로세스 자체에 문제가 있다는 점을 걸고 넘어졌다. 공을 들였던 만큼 아쉬움에 따른 넋두리 정도로 비춰질수 있다. 다만 간혹 그 정도가 지나쳐 공정하게 거래에 임했던 파트너들을 향한 지나친 비난으로 치닫는 경우도 종종 있었다. 법정 분쟁까지 마다하지 않는 곳들도 있다.

올해 랜드마크 딜로 꼽히는 더에셋(옛 삼성물산 서초사옥) 매각 거래에서도 비슷한 상황이 연출되고 있다. 최근 인수자가 결정됐다. 이 같은 상황에서 입찰에 참여한 한 운용사가 문제제기를 하고 있다. 제안서 평가에 대한 형평성 문제를 걸고 넘어지고 있다. 경쟁자보다 더 뛰어난 조건을 내걸었음에도 탈락한 것에 납득하지 못하는 분위기다.

하지만 애초 거래 과정은 문제될 게 없었다. 입찰을 2차에 걸쳐 진행 했지만 그 역시 매도자의 전략적 선택이다. 인수자도 모두가 고개를 끄덕였을 정도로 증명된 곳이었다.

결과는 바뀌지 않는다. 매도자가 부담을 느낄지언정 그뿐이다. 해당 운용사도 판을 뒤집을 수 없다는 것을 잘 알고 있을 텐데 불필요한 소모전이 관례처럼 이어지는 게 아쉬울 따름이다.