이 기사는 2024년 09월 02일 14시23분 thebell에 표출된 기사입니다

강남업무지구(GBD)에 위치한 빌딩이 매물로 나왔다. 사용승인을 받은지 38년이 지나 향후 근생복합업무시설로 재건축이 가능한 자산이다. 현재 마련된 설계안 기준으로 연면적을 두 배 가까이 늘리는 게 가능하다. 호가(Asking price)도 향후 개발 가능성을 고려해 산정된 것으로 전해진다.

2일 관련업계에 따르면 서울특별시 서초구 서초동 1330-15 일원에 위치한 익산빌딩이 원매자를 찾고 있다. 호가는 560억원 수준이다. 기존에는 630억원이라는 가격이 책정됐으나 최근 인하하기로 결정됐다. 매각 자문인 리맥스 마이스터(RE/MAX MEISTER)가 전속 주관 방식으로 담당한다.

익산빌딩은 대지면적 654.9㎡에 연면적 2743.8㎡, 지하 2층~지상 6층 규모로 구성돼 있다. 사용용도는 제2종근린생활시설이다. 만실 기준 보증금 6억4000만원에 임대료 5800만원, 관리비 1290만원 상당의 수익이 기대된다. 다만 수익용보다는 재건축용으로 가치가 보다 높다는 평가를 받고 있다.

사용승인을 받은 시점이 1987년이기 때문이다. 38년이라는 시간이 지나 자산이 일부 노후화돼 있다. 올해 3.3㎡당 공시지가가 2896만원으로 상승 반전에 성공한 만큼 개발 적기라는 분석도 나온다. 앞서 3.3㎡당 공시지가는 2022년 2935만원으로 최고가를 기록한 이후 지난해 2799만원까지 하락한 이력이 있다.

현재 건폐율과 용적률이 각각 49.5%, 271.9%라는 점도 재건축이 추천되는 이유다. '국토의 계획 및 이용에 관한 법률'에 의거해 익산빌딩은 도시지역, 일반상업지역에 해당한다. 도시지역, 일반상업지역의 법정 건폐율과 용적률은 각각 60%, 800%다. 현 건폐율·용적률과 법정 기준의 차이가 상당하다.

근생복합업무시설로 재건축할 경우 연면적 5274.1㎡에 지하 1층~지상 15층 규모로 신축 가능하다는 계산이 나온다. 지하 1층에 주차장(연면적 37.8㎡)이, 지상 1~2층에 근린생활시설(연면적 631.6㎡)이, 지상 3~15층에 업무시설(연면적 4605.1㎡)이 각각 들어섰을 때를 기준으로 산정됐다.

익산빌딩이 GBD 주요 입지에 위치해 있다는 점에 미루어 임대 수요도 손쉽게 확보할 수 있을 전망이다. 지하철 2호선과 신분당선을 동시에 이용할 수 있는 강남역까지 도보 3분이면 도달할 수 있다. 인근에 다양한 시내·광역버스 노선도 갖췄다. 반포IC와 서초IC를 통한 경부고속도로 진입도 용이하다.

시장 관계자는 "강남역과 인접해 있는 GBD 소재의 자산"이라며 "사용승인을 받은지 오랜 시간이 지나 수익용이나 리모델링용보다는 재건축용도로 보다 추천되고 있다"고 설명했다. 그러면서 "지속적인 지가 상승이 기대되는 만큼 신축 시 자산가치가 증대되는 효과를 누릴 수 있을 것"이라고 덧붙였다.