이 기사는 2024년 11월 22일 07시20분 thebell에 표출된 기사입니다

케펠자산운용이 디큐브시티 오피스 분할 매각을 검토 중이다. 통매각을 우선적으로 염두에 두고 있었지만 자산 규모를 줄여 보다 많은 원매자를 대상으로 마케팅을 진행하기로 결정했다. 목표 매각 일정은 내년 4월 말이다.

22일 부동산투자업계에 따르면 세빌스코리아는 최근 디큐브시티 오피스 1·2의 매각 일정을 확정했다. 내년 1월 중순경 입찰을 거친 뒤 4월 중 최종 거래 종결을 목표로 하고 있다. 자산 매도자인 케펠자산운용은 이달 초 세빌스코리아를 단독 매각주관사로 선정했다.

구체적인 매각 전략도 함께 세웠다. 오피스가 두 개 부분으로 나눠져 있는 만큼 각각에 대한 마케팅을 진행할 예정이다. 다수의 원매자와 접촉하기 위한 전략의 일환으로 풀이된다. 물론 인수자의 의향에 따라 통매각도 가능하다.

기존에 케펠자산운용 역시 오피스1과 2를 따로 매입한 뒤 각각 다른 펀드로 운용하고 있었다. 오피스1은 케펠일반투자형사모부동산투자신탁제5호, 오피스2는 제6호 펀드가 보유 중이었다. 펀드에는 싱가포르 투자자와 국내 금융기관이 주요 투자자로 참여하고 있다. 각각 펀드의 만기 시점은 내년 8월이다.

케펠자산운용은 각각 오피스를 밸류애드해 가치를 높였다. 2020년 4월 매입한 오피스1은 지상 9층~25층에 위치한다. 연면적 4만2389㎡ 규모다. 2023년 5월 중 기존 임차인 대성산업과의 세일앤리스백(Sale-Leaseback) 계약이 종료된 바 있다. 케펠자산운용은 약 1년 만에 임대율 100%를 달성하며 안정화에 성공했다.

오피스2는 2021년 9월 인수했다. 지상6~8층, 26~42층으로 나뉘어져 있다. 연면적 5만700㎡ 규모다. 당초 쉐라톤 호텔로 활용되고 있었지만 2022년 8월 케펠자산운용이 오피스로 리모델링 완료했다. 리모델링 후 6개월만에 안정화에 성공했다. 현재 실질 임대료(NOC) 기준으로 평당 21만원 수준의 임대료를 기록하고 있다.

두 오피스의 총 연면적은 9만3089㎡ 수준이다. 1호선과 2호선이 지나는 신도림역과 지하로 연결돼 입지 조건이 우수한 편이다. 현재 25개 기업이 입주한 상태로 임대율 100%를 기록 중이다. 주요 임차인으로는 현대엔지니어링, 현대건설, SK텔레콤, 삼성그룹 금융계열사, 미래에셋그룹 계열사 등이 포함된다.

예상 매각가는 평당 2000만~2100만원 수준으로 전망된다. 오피스1은 2565억~2690억원, 오피스2는 3067억~3220억원 사이의 가격을 받을 것으로 보인다.

잠재투자자들은 앞서 케펠자산운용이 오피스로 안정화에 성공한 만큼 추가 밸류애드 가능성에 주목하고 있다. 특히 오피스2의 웨딩홀과 피트니스센터 등을 용도변경할 경우 추가적으로 자산가치 상승 효과를 누릴 수 있을 것으로 보고 있다.

이지스자산운용 역시 리테일을 오피스로 리모델링하기로 결정했다. 지하2층~지상6층에 위치한 리테일 부분은 현대백화점이 사용하고 있었지만 내년 철수하기로 했다. 지하2층~지상1층은 리테일 공간으로 밸류애드하고 2~6층 상층부는 오피스 공간을 조성하기로 했다.