이 기사는 2024년 12월 02일 07시19분 thebell에 표출된 기사입니다

제이알글로벌리츠 1조원대 리파이낸싱이 마무리 단계에 접어들었다. 국내 조달은 완료된 상태로 해외 대출만 남겨두고 있다. 국내에선 1400억원 규모 회사채 발행에 성공한 데 이어 최근 800억원 규모 전자단기사채(전단채)도 발행했다. 해외에선 8000억원을 조달할 예정이다.

금리 조건도 예상했던 수준이다. 이에 따라 제이알글로벌리츠가 지난 9월 주주 서한을 통해 설명했던 대로 내년부터 3년간 매년 230원 내외 배당이 전망된다. 최근 주가(3000원대) 기준으로 배당률은 7%를 웃돈다.

2일 리츠업계에 따르면 지난달 말 제이알투자운용의 제이알글로벌리츠는 전단채를 발행해 800억원을 차입했다. 발행 금리는 연 5.30%로 설정됐다. 만기는 3개월로 내년 2월 말 리파이낸싱할 예정이다.

제이알글로벌리츠는 내년 초에 다시 회사채를 발행해 전단채를 차환하기로 가닥을 잡았다. 처음부터 회사채 발행을 우선 검토했지만 연말 시장 상황을 고려했을 때 전단채 발행이 유리하다고 봤다. 연내 리파이낸싱을 마무리 짓는데 무게를 둔 셈이다.

제이알글로벌리츠는 지난 10월 말 1400억원 규모 회사채도 발행했다. 트랜치를 나눠 600억원, 800억원씩 조달했다. 트랜치는 1.5년물 600억원, 2년물 800억원으로 나눴다. 금리는 각각 연 6.40%, 6.60%에서 정해졌다.

최근 두 달간 회사채 시장에서만 2200억원의 자금을 조달한 것이다. 조달한 자금은 전액 벨기에 파이낸스타워 담보 대출 차환에 투입한다. 제이알글로벌리츠는 조달 자금을 환전해 현지로 송금할 예정이다.
제이알글로벌리츠는 2020년 벨기에 파이낸스타워를 매입하기 위해 현지에서 7억2400만 유로, 원화로는 약 1조원 규모의 담보 대출을 받았다. 이를 차환해야 하는데 현지에서 선순위 대출로만 리파이낸싱을 하는게 어렵다고 보고 이번엔 국내에서 일부 회사채를 발행하기로 했다.

현지 차환액은 5억8400만 유로, 약 8600억원으로 줄었다. 4개 금융회사가 신디케이트론 형태로 대출에 참여하기로 했다. 1개 금융회사가 추가 참여 여부를 최종 결정 중인 단계로 이번 달 중순에는 대출이 완료될 예정이다.

금리 조건은 앞서 제이알글로벌리츠가 공개한 수준에서 결정될 예정이다. 유리보(Euribor) 3개월 변동금리에 가산금리 160~300bps(1bp=0.01%)를 가산한 수준이다. 유리보 3개월물은 현재 3%대 내외를 기록 중이다.

현지 대출 기간은 3년으로 협의했다. 이에 따라 제이알글로벌리츠는 내년부터 3년간의 배당컷을 전망했다. 예상 주당 배당금 연 230원 내외다. 예상한 금리 조건에서 조달이 마무리될 것으로 보이는 만큼 추가적인 배당 하락은 없을 전망이다.

배당컷은 불가피하지만 리파이낸싱 불확실성은 해소한 상태다. 제이알글로벌리츠의 주가도 반등에 성공할지 주목된다. 공모가 5000원에 상장한 제이알글로벌리츠는 리파이낸싱 이슈로 인해 최근 3000원대 안팎으로 주가가 내려갔다. 주가 3000원을 기준으로 연 230원의 배당금을 받는다고 가정하면 수익률은 7%대 중반에 달한다.