이 기사는 2025년 04월 02일 07시50분 thebell에 표출된 기사입니다

부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 업계가 홈플러스 사태의 유탄을 우려하고 있다. 금융당국이 홈플러스가 발행한 기업어음(CP)과 전자단기사채 등을 개인에게 셀다운된 행위 자체를 문제삼고 있기 때문이다.

당국의 관심은 자연스레 유사한 문제가 발생할 수 있는 자산의 리테일 셀다운 금지로 향하고 있다. 이 과정에서 부동산 PF를 기초자산으로 하는 CP와 전단채의 개인 셀다운 금지도 검토되고 있는 것으로 알려졌다.

부동산 PF를 취급하는 IB들은 비상이 걸렸다. 전체 시장에서 개인이 PF관련 채권을 인수하는 비중이 크지는 않지만 자본회전율을 관리해야 하는 증권사 입장에서는 셀다운 대상이 제한되는 것 자체가 치명적이기 때문이다. 이미 적잖은 IB들이 금융당국을 찾아 우려를 표현하고 있다.

증권사는 부동산 PF 관련 CP와 전단채를 발행할 때 우선 자기자본으로 인수한 후 셀다운하는 경우가 많다. 부동산 개발사업은 여러 이해관계자가 참여하기 때문에 적시에 자금이 투입되는 것이 중요하기 때문이다. 투자기관이 모집되기만을 기다리다가는 때를 놓쳐 개발사업이 어려움을 겪을 수밖에 없다.

개인 셀다운 금지는 이같은 방식의 자금흐름을 위축시킬 가능성이 있다. 재매각 대상이 한정되는 만큼 증권사의 자금 회수가 지연될 수밖에 없기 때문이다. 결국 증권사 입장에서는 더욱 보수적으로 부동산 PF를 취급할 수밖에 없는 셈이다.

정부의 주택공급 확대 목표 달성을 위해 지난해 8월 국토교통부 등은 앞으로 6년간 서울과 수도권에 42만7000가구 이상의 주택과 신규택지를 공급하겠다는 청사진을 제시했다. 목표가 달성되기 위해서는 금융기관들의 활발한 사업 참여가 필요한 상황이다.

개인에게 셀다운되는 PF 관련 CP와 전단채가 상당히 안전한 자산이라는 점도 당국이 인지해야 하는 요소다. 금융기관들 역시 논란을 피하기 위해 상대적으로 신용도가 높은 상품들 위주로 판매하고 있기 때문이다.

통상 주택도시보증공사(HUG)가 보증을 제공하는 공동주택 개발사업 관련 CP와 전단채가 개인 셀다운 대상 자산이다. 여기에 우량한 신용등급을 보유하고 있는 대형 건설사와 PF 대출채권을 유동화한 금융기관의 신용보강도 이뤄진다.

일괄규제는 문제를 원천 차단할 수 있는 편리한 방식이지만 필연적으로 부작용이 수반될 수밖에 없는 '하책'이다. 특히 이번 사안에 대해서는 업계가 한목소리로 부작용을 우려하고 있는 만큼 당국이 하책을 선택하는 일이 없어야 할 것이다.