이 기사는 2018년 09월 03일 10:00 thebell 에 표출된 기사입니다.

최근 '소득주도성장'의 실현가능성에 대한 논란이 거세다. 소득주도성장의 핵심은 최저임금을 상승시키는 것인데, 2019년도 최저임금은 전년대비 10.9% 인상된 시급 8350원으로 결정됐다. 야당에서는 높아진 최저임금을 감당하지 못하는 자영업자의 폐업이 속출할 것이라며 정부를 압박하고 있고, 정부는 상가건물임대차보호법(상임법)을 개정해 자영업자인 임차인을 보호하면 된다고 맞서고 있다. 논란이 되는 현행 상임법의 문제점을 정리하고, 정부가 주장하는 상임법의 개정예상안을 생각해 보자.

# 자영업자 보호대책 1. 임대료의 인상을 제한함

현행 상임법 : 현행 법제상 상가는 상임법의 적용을 받는 상가와 상임법의 적용을 받지 않는 상가로 나뉜다. 상임법의 적용을 받는 상가는 5년의 한도 내에서 임차인의 계약갱신 청구권이 보장되고, 그 기간 동안 임대인은 연 5%의 범위에서만 임대료를 인상할 수 있다(상임법 제4조).

그러나 상임법의 적용을 받지 않는 상가는 임대료 인상에 제한이 없다. 서울의 경우 환산보증금이 6억1000만원이 넘는 상가에서 장사를 하는 임차인은 상임법의 보호를 받지 못하게 된다. 환산보증금은 월 임대료에 100을 곱한 금액에 보증금을 더하는 방식으로 계산된다(상임법 시행령 제2조).

개정 예상안: 서울 소재 상가건물에서 보증금 3억원, 월세 330만원을 내고 영업을 하는 A씨의 경우 환산보증금은 6억3000만원[3억원+(330만원×100)]이 되어 상임법의 보호를 받지 못하게 된다. 따라서 임대인이 A씨에게 무리한 보증금 또는 임대료 인상을 요구할 경우, A씨는 사업 운영에 어려움을 겪게 될 가능성이 크다. 만약 상임법의 적용대상을 모든 상가임대차로 확대하는 것으로 상임법을 개정한다면 A씨의 임대인은 5%의 범위에서만 임대료를 올려받을 수 있게 된다.

# 자영업자 보호대책 2. 권리금의 회수 기회를 보장함

현행 상임법 : 권리금은 임차인이 상가건물에서 영업을 통해 영업이익을 얻는 과정에서 부수적으로 형성되거나 상가건물과 불가분적으로 결부돼 임대차 종료 이후 임차인이 회수하기 거의 불가능한 유·무형의 재산적 가치를 말한다(대구고등법원 2017. 10. 26. 선고 2016나1770판결).

임차인이 상가건물에서 영업을 한 기간과 그 상가건물에 축적된 유·무형의 재산적 가치는 통상적으로 정비례할 것이다. 임차인의 노력으로 상가건물에 남게 된 재산적 가치를 임대차 종료시 임대인에게 전부 귀속시키는 것이 부당하다고 판단한 국회는 2015년 5월 13일 상임법을 개정했다. 그 결과 현행 상임법은 임대차 종료시 임차인에게 권리금 회수 기회를 보장하고 있다(상임법 제10조의4).

개정 예상안 : 문제는 전통시장과 백화점 내 임대매장의 경우에는 권리금 회수기회를 인정하지 않고 있다는 것이다(상임법 제10조의5). 만약 전통시장과 백화점 내 임대매장의 경우 권리금 회수기회를 보장하는 안을 신설하는 방향으로 상임법을 개정한다면 권리금 회수 사각지대의 공백을 줄일 수 있다.

# 자영업자 보호대책 3. 임대차 보장기간을 늘림

현행 상임법 : 현행 상임법은 5년의 기간 내에서만 임대차계약갱신 요구권을 인정하고 있다(상임법 제10조 제2항). 이에 따라 아무리 장사가 잘 되는 상가라도 5년의 임대기간이 지난 경우 임대인은 계약갱신을 거절할 수 있었다. 이에 임차인이 한 곳에서 안정적으로 영업할 환경이 보장되지 않는 문제점이 있었다.

개정 예상안 : 상임법의 임대차계약갱신 요구권을 5년보다 장기로 한다면 임차인의 영업권이 안정적으로 보장될 수 있다. 예컨대 임대차계약갱신 요구권을 10년으로 연장하는 식으로 상임법이 개정된다면 임차인은 한층 안정된 환경에서 영업을 할 수 있어 최저임금 상승에 유연하게 대처할 수 있게 될 것이다.





방효석 법무법인 우일 변호사

서울대 경제학부 졸업 / 제51회 사법시험 합격, 변호사
서울시, 한국교직원공제회 등 법률자문
전 KEB하나은행 상속증여센터 변호사
[저서] '알고 싶은 부자들의 법률 상담 사례집' 저자(2013년)
[저서] '잘사는 이혼법 행복한 상속법' 저자(2016년)