2020.08.07(금)

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[디벨로퍼 열전]SK디앤디, 3분기에만 '2000억' 순유입자체 개발 서소문 오피스 매각대금 유입 효과

이명관 기자공개 2019-12-02 08:14:36

[편집자주]

국내 부동산 디벨로퍼(Developer)의 역사는 길지 않다. IMF 외환위기 이후 국내 건설사들이 분양위험을 분리하려는 움직임이 시작되면서 본격적으로 태동했다. 당시만 해도 다수의 업체가 명멸을 지속했고 두각을 드러내는 시행사가 적었다. 그러다 최근 실력과 규모를 갖춘 전통의 강호와 신진 디벨로퍼가 동시에 나타나면서 업계 성장을 이끌고 있다. 하지만 부동산 경기가 둔화하면서 그들 앞에는 쉽지 않은 길이 놓여 있는 상황이다. 더벨이 부동산 개발의 ‘설계자’로 불리는 디벨로퍼의 현 주소와 향후 전망을 진단해본다.

이 기사는 2019년 11월 29일 11:00 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

SK디앤디는 올해 수익성이 다소 떨어졌지만 현금흐름은 개선됐다. 상반기까지 마이너스(-) 현금흐름을 나타냈지만, 3분기에 서소문 오피스 매각 대금이 대거 유입되면서 단번에 플러스 현금흐름으로 돌아섰다. 단 세 달 사이 유입된 현금만 2000억원에 이른다.

SK디앤디는 3분기 누적 연결기준 매출은 2180억원으로 전년대비 절반 수준에 머물렀다. 외형이 축소되면서 영업이익 규모도 축소됐다. 올해 3분기 기준 영업이익은 289억원으로 작년 대비 60% 가량 감소했다. SK디앤디가 올해 들어 주춤하고 있다.

변경 회계기준인 'IFRS15'가 도입되면서 수익인식 시점이 인도기준으로 변경됐기 때문이다. 변경회계기준 적용 이전엔 진행률을 기준으로 수익을 인식했다. 하지만 IFRS15의 수익인식 기준은 고객으로 자산의 통제권이 완전히 넘어간 상태일 때다. 즉, 아파트 혹은 오피스가 준공되기 전까지 수익을 인식할 수 없다는 얘기다. 그만큼 실적 변동성이 확대될 수밖에 없는 셈이다.

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변경회계기준 여파로 실적은 악화됐지만, 유동성 측면에서 보면 SK디앤디의 현금창출력은 오히려 개선된 것으로 나타났다. 3분기 기준 순영업활동현금흐름(NCF)는1807억원이다. 작년 줄곧 마이너스 현금흐름을 보였던 것과는 상반된 모습이다.

주목할 점은 올해도 상반기까지는 마이너스 현금흐름이 이어졌다는 점이다. 상반기 기준 NCF는 -145억원이었다. 그러다 7~9월 사이 2000억원에 이르는 현금이 유입됐다. 재투자 재원으로 활용되는 잉여현금도 1000억원이 발생했다.

이 기간 대형 개발 프로젝트인 서소문 오피스개발 사업이 마무리된 덕분이다. 서소문 오피스 개발 프로젝트는 준공 조건부 매각 형태로 진행된 자체 사업이다. 흔히 선매매라고 불린다. 통상 선매매는 개발에 필요한 사업비를 선제적으로 대출해 주고, 준공 시 소유권을 넘겨받는 구조다. 오피스 개발은 2017년 초 시작해 지난 8월 마무리됐다.

서소문 옛 알리안츠생명 부지에 신축한 오피스로 그 규모는 지하 7층~지상 20층, 연면적 3만8347㎡ 수준이다. 서울 지하철 2호선 시청역과 시청앞 광장에 인접해 교통여건이 우수하다는 평가다. 2017년 준공 전 SK디앤디로부터 매입한 곳은 홍콩계 투자업체인 오라이언파트너스이다. 당시 거래금액은 2300억원 가량 됐다. 이후 오라이언파트너스는 준공 이후 곧바로 2930억원에 되팔았다. 인수자는 한강에셋자산운용이다.

SK디앤디 관계자는 "상반기 동안 분양형 프로젝트들 중 준공된 사업장이 없었는데, 3분기 들어 서소문 오피스 개발 등 준공되는 프로젝트가 생기면서 유동성이 개선됐다"며 "분기별로 기간을 나눠서 재무제표가 작성되면서 변동성이 확대된 것처럼 보이지만, 연장선상에서 보면 순조롭게 사업이 진행되고 있다"고 말했다.

SK디앤디는 최근 가파른 성장세를 이어왔다. SK디앤디는 2015년 2313억원을 기록하며 연간 최고 매출을 달성했다. 이후 2017년엔 매출 3000억원을 돌파했다. 작년엔 매출 5000억원대에 진입하며 상승세를 이었다. 최근 3년 새 2배 이상 외형이 불어난 셈이다. 수익성 측면에서도 같은 기간 상승세가 계속됐다. 영업이익은 2015년 281억원에서 지난해 839억원까지 불어났다. 3년 새 4배 가까이 급증했다.
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