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서울투자운용, 1800억 규모 ‘공간지원리츠’ 본격화 HUG 모리츠에 자리츠 형태로 편입…선자금 확보 뒤 투자 '블라인드 방식'

고진영 기자공개 2019-12-12 07:39:01

이 기사는 2019년 12월 11일 15:18 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

작년부터 추진된 공간지원리츠 사업이 조만간 구체화될 전망이다. 현재 서울투자운용이 리츠 설립 과정을 진행 중이다. 이 리츠는 국토교통부의 ‘도시재생뉴딜’을 뒷받침하는 차원에서 운영된다. 도시재생사업으로 조성되는 시설을 선매입해 저렴하게 공급하겠다는 취지다.

서울투자운용은 현재 공간지원리츠 사업을 위해 관련 리츠의 인가를 신청해둔 상태다. 총 사업비는 1800억원이다. 공간지원리츠는 먼저 자금부터 조성한 뒤, 투자기준을 충족하는 자산을 후속적으로 투자대상에 편입시키는 블라인드성 리츠로 추진된다.

리츠 출자자로는 주택도시기금과 SH(서울주택도시공사)가 참여하며 민간은 출자하지 않는다. 이를 통해 자금 20%를 조달하고 나머지는 주택도시기금과 민간의 융자로 충당할 예정이다.

도시재생으로 진행되는 소규모 정비사업 등은 수익성에 의문이 있다는 점에서 민간자본의 참여를 끌어내기 쉽지 않을 것이란 우려도 존재한다. 하지만 서울투자운용은 보증대출인 만큼 큰 문제는 없을 것으로 보고 있다.

도시재생뉴딜은 문재인정부의 국책사업으로 전국 낙후지역 500곳에 매년 재정 2조원, 주택도시기금 5조원, 공기업 사업비 3조원 등 총 50조 원을 투입하는 사업이다. 면적 규모에 따라 우리동네살리기, 주거정비지원형, 일반근린형, 중심시가지형, 경제기반형 등 다섯 가지 유형으로 나뉜다.

서울시에서 추진 중인 대표적 도시재생으로는 종로구 세운상가 일대를 4차 산업혁명 요충지로 재정비하는 ‘다시·세운 프로젝트’ 등이 있다.

서울투자운용은 서울의 도시재생활성화지역, 도시활력제고형, 소규모 주택정비 지원형 등 세가지 형태의 사업장 총 127곳 가운데 리츠에 편입할 매입지를 찾을 계획이다. 투자대상으로는 오피스와 주택, 복합시설 등을 다양하게 고려하기로 했다.

서울투자운용 관계자는 “현재 투자할 후보지를 물색 중이지만 아직 확정된 곳은 없다”며 “자산을 매입한 뒤 운용은 자산관리사가 하되 부족한 부분은 PM(Project Management) 용역사를 통해서 할 수도 있다”고 말했다.

공간지원리츠는 향후 모자(母子)리츠 구조로 재편된다. 모자형리츠는 우선 모리츠를 만들고, 다른 여러 개의 리츠(자리츠)를 만들어 부동산 등에 투자하는 구조다. 각각 다른 사업을 하는 자리츠를 여러 개 묶어 운용하는 만큼 리스크를 분산시킬 수 있는 장점이 있다.

모리츠는 서울투자운용이 아닌 주택도시보증공사(HUG)가 주도해 설립한다. HUG가 참여하는 리츠가 모리츠로 가고 공간지원리츠는 자리츠로 들어가게 된다. 모리츠는 아직 세워지지 않았으며 현재 리츠 설립을 위한 작업을 진행 중이다. 출자 규모는 정해지지 않은 것으로 전해진다.

이에 앞서 HUG는 지난 11월 말 리츠자산관리사(AMC) 본인가를 받으면서 도시재생사업에 나설 수 있게됐다. 2016년에도 이를 위해 AMC 인가를 신청했지만 한국토지주택공사(LH)가 이의를 제기하는 등 각종 이슈에 발목이 잡혀 길이 막혔다. 그러나 이번에 본인가가 내려지면서 출항이 가능해졌다.

다만 2016년 인가를 신청할 당시에는 개발사업을 하는 내용이 포함돼 있었는데 당시 적정하지 않다는 의견이 제기됐다. 이에 따라 이번에는 사업 추진계획에서 개발을 제외하고 관리만 포함했다.
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