2020.08.08(토)

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[해외 부동산펀드 긴급 점검]'큰손' 부상 키움운용, 자체 리스크 시스템 '가동'⑨해외 부동산 펀드 5년간 7.6배 성장…대체 투자 '리스크' 상시 대응

정유현 기자공개 2020-06-22 07:54:50

[편집자주]

코로나19 사태로 전 세계 부동산 시장이 충격을 받자 국내 투자 업계도 비상이다. 지난 수년간 해외 부동산 투자에 열을 올린 만큼 현지 부동산 시장의 충격을 고스란히 받고 있기 때문이다. 더벨은 국내 금융회사들이 투자 혹은 설정한 해외 부동산 펀드의 포트폴리오 현황과 잠재 리스크 등을 살펴본다.

이 기사는 2020년 06월 18일 07:54 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

키움투자자산운용의 리스크 관리 시스템이 '코로나19'라는 변수를 만나 빠르게 작동하고 있다. 지난 5년간 해외 대체투자 큰손으로 부상한 키움투자자산운용은 그동안의 노하우를 바탕으로 대체투자 리스크를 점검하는 체계를 구축해 상시 가동하고 있다. 시스템만으로 대응하기 어려운 부분은 각 자산별 현지 파트너와의 협업을 통해 전략을 수립해 대응하고 있다.

투자 당시 안정적인 현금 창출이 가능한 점에 초점을 맞춘 투자를 진행했고 수익성이 악화되고 있는 호텔·리조트 비중이 높지 않다. 투자 물건을 다각도로 조사해 본 결과 코로나19 사태로 현재 불거진 리스크는 없는 상황이다. 하지만 예상치 못한 위험 요소에 대비하기 위해 현재 상황을 지속적으로 모니터링하고 있다. 불안정한 시장 상황 속에서도 현금 창출 능력이 높고 상대적으로 변동성이 낮은 시장을 찾아 투자를 지속해 외형 성장세를 이어 나갈 방침이다.

◇ 해외 부동산 펀드 5년새 7.6배 성장…전체 운용사 8위·종합운용사 3위


금융투자협회에 따르면 2019년 말 키움투자자산운용의 해외 부동산펀드 설정 잔액은 (공모+사모·펀드유형 부동산)은 2조2350억원이다. 전체 부동산 펀드 설정잔액 (3조3701억원)의 60% 이상의 비중을 차지하고 있다. 전체 부동산 펀드수는 56개로 이중 40개가 해외 부동산 펀드다. 전체 운용사 중에서는 8위, 종합운용사 중에서는 3위의 규모다.

키움투자자산운용은 최근 5년간 해외 대체 투자 분야에서 빠른 속도로 성장했다. 옛 우리자산운용과 합병 이후 2015년 해외 부동산 펀드 규모는 2915억원에 불과했지만 매년 딜을 진행하며 2017년 1조원을 넘어섰다. 해외 부동산 펀드 규모는 지난 5년간 약 7.6배 성장했다.

김성훈 대표 취임 후 부동산 및 인프라 투자에 더욱 힘을 실었고 지난해 해외 부동산 펀드 설정 잔액이 2조원을 넘어섰다. 기관투자자들이 키움투자자산운용의 대체 투자 역량에 신뢰를 보내며 성장세가 가팔라졌다. 회사는 자체 운용 역량을 키운다는 목표 아래 부동산 및 인프라 투자를 위한 조직을 신설하고 인프라팀을 본부로 격상시키는 등 다양한 변화를 통해 대체 투자를 강화하고 있다.


투자 시 우선순위로 두는 조건은 '선진국 위주의 오피스 빌딩' 물건이다. 포트폴리오를 살펴보면 투자 지역별 비중은 미국(52%)이 절반 이상을 차지하고 있다. 이어 유럽 (24%), 아시아(23%), 호주(1%) 순이다.

투자 물건은 오피스 비중이 절반 이상을 차지하고 있다. 2016년 기관투자자들과 손잡고 2640억원 규모 독일 도이체텔레콤포이스빌딩 딜로 존재감을 드러냈다. 2017년 NH금융그룹과 손잡고 6400억원 규모 뉴욕 맨해튼 오피스(200 Liberty Street)딜에도 참여하는 등 굵직한 선진국 오피스 빌딩 투자 레코드를 쌓았다.

이후 오피스 빌딩뿐 아니라 호텔 및 인프라 자산에 투자를 확대하며 포트폴리오가 다양해졌다. 미국 마이애미에 있는 메리어트호텔 선순위 대출 딜에 참여했을 뿐 아니라 뉴욕에 전력 공급을 위해 건설 예정인 최신 가스화력발전소(Cricket Valley Energy Center)에 약 2188억원의 투자도 성공했다. 이에 따라 포트폴리오는 오피스 빌딩(50%), 리테일(21%), 호텔·주거 (10%), 기타 19%로 구성돼있다.

◇ 대체투자리스크 시스템 가동…현금흐름 초점 '리스크 헤지'

지난 5년간 빠르게 해외 부동산 투자 규모를 키워온 만큼 코로나19 사태는 키움투자자산운용에게도 예상치 못한 변수로 작용했다. 지난해까지 해외 부동산 투자에 힘을 줬다면 올해는 인프라 자산에 무게를 둘 계획을 세웠었다. 글로벌 부동산 가격이 고평가가 됐다는 판단하에 투자 중심축을 이동하기 위한 준비를 하고 있었던 셈이다.

올해 초 대체투자본부에 있던 인프라운용팀을 따로 떼어내 프로젝트 투자본부와, E&I본부를 신설한 바 있다. 하지만 코로나19가 세계적 대유행 단계에 접어들며 예전만큼 적극적인 투자를 단행하기는 쉽지 않아졌다. 현재는 변동성이 낮은 시장을 분석해 투자처를 물색하면서 리스크 관리에 집중하고 있는 분위기다.

지난해부터 자체 개발한 '대체투자리스크관리시스템'을 도입하며 더 면밀하게 리스크 상황을 모니터링하고 있다. 해외 부동산 투자 지역과 투자 대상의 다변화에 따라 정확하고 체계적인 해외 부동산 리스크 관리가 필요하다는 의견에 따라 개발한 시스템이다. 톱 다운(Top dowm) 모니터링 체계를 근간으로 설계돼 투자국가, 투자 유형, 개별 펀드에 적합한 리스크 요인을 설정해 정량적 정성적 모니터링을 수행하고 있다.

시스템뿐 아니라 운용 기간 중 안정적 관리 및 매각 전략과 관련해서 현지 로컬 파트너를 두고 수시로 협의해 대응하고 있다. 현재 현지 파트너와 함께 코로나19 이후 임차인 및 스폰서의 비즈니스 상황, 신용 리스크, 현지에서 발생하고 있는 비용 등을 관리하고 있다. 관련자들의 커뮤니티를 만들어 실시간으로 목소리를 듣고 있다. 임차인에게 지급하는 TI(임차인 공사 지원금) 등을 임차인의 임대료 지급과 연계해 비용을 낮추는 방식으로 대응하고 있다.


코로나19 안정화 시기가 불명확한만큼 현재 시장에서 안정적 현금창출 능력이 있는 자산을 보유하는 것이 무엇보다 중요하다. 키움투자자산운용은 투자 부터 현금창출능력에 초점을 맞춰 진행한 만큼 큰 문제는 없을 것으로 예상하고 있다. 수익성 악화로 가장 우려의 목소리가 나오고 있는 호텔 비중도 크지 않다.

호텔 투자의 경우 실물 투자가 아닌 대출 채권 투자를 진행했고 스폰서(차주)들의 원리금 납입도 정상적으로 진행되고 있다. 하지만 시장 환경 악화는 피해 갈 수 없는 만큼 운용 기간 중의 안정적인 현금 흐름을 바탕으로 매각 전략을 확보해 자산 가격 하락에 대한 리스크를 헤지해 나갈 예정이다.

이 같은 시스템을 바탕으로 지난 2월 키움투자자산운용은 만기가 2년이나 남은 미국 달라스 지역 오피스 빌딩을 지역내 최고가 매각에 성공하며 펀드를 청산한 바 있다. 코로나19의 글로벌 확산 이전 시기였지만 환율 이슈 및 미국 투심 위축 등의 상황을 고려해 조기에 매각을 결정했다. 투자시점 대비 수익이 창출 할 수 있다고 생각할 경우 전략적으로 매각을 추진하고 있으며 현재 보유 자산에 대해서도 이같은 전략으로 대응해 나갈 예정이다.

◇ 투심 냉각에도 투자 물건 검토 중…"본질 가치 초점 맞춘 투자 중요"

코로나19로 수년간 성장가도를 달려왔던 해외 부동산 펀드 시장에 강한 경고등이 켜졌다. 투심이 냉각된 만큼 해외 부동산 펀드의 성장세가 꺾일 수밖에 없다는 게 대체적인 시각이다. 키움투자자산운용은 어려운 시장 환경 속에서도 적합한 물건을 검토해 딜을 진행하며 사업 성장세를 이어가겠다는 의지다. 안정적인 투자 대상 및 지역을 더욱 면밀하게 분석해 투자를 진행할 방침이다.

안정적인 지역과 물건을 선정하는 것이 중요한 것은 GDP에 따라 자산 가치의 변동이 큰 자산 및 시장의 경우 시장의 유동성 및 경기에 따라 민감하게 자산 가치가 변동할 수 있다. 하지만 인구 대비 수요가 있는 시장과 자산은 자산 가치의 변동이 적거나 하락해도 타격이 크지 않다. 경기 회복 시 반등 여력이 풍부한 편이기 때문에 수익을 올릴 수 있는 지역과 물건을 골라내기 위해 촉각을 곤두세울 방침이다.

이러한 조건하에 오피스 외에도 물류, 임대주택, 스튜던트하우징, 리테일 등 해외 현지파트너들과 투자를 위해 지속적인 커뮤니케이션을 진행하고 있다. 호텔 및 리조트의 경우 향후 가치 하락이 예상된 상황이지만 그 외 자산군은 현금창출 능력이 안정적인 조건일 경우 영향이 제한적이기 때문에 예의주시하고 있다.

키움투자자산운용 측은 "상업용 부동산 변동은 일시적이거나 중기적으로 영향을 받을 수 있고 팬데믹 종료시까지 자산의 본질 가치가 변동성에 크게 노출될 것이다"며 "자산 자체의 현금 창출 능력이 높은 본질 가치에 초점을 맞춰 상대적으로 시장 변동성이 낮은 지역과 물건을 찾아 투자를 진행할 계획이다"고 설명했다.
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