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대토보상, 공급예상시기·가격 '널뛰기' 계약서상 명시의무 없어, 대토지주 혼란…LH 체계화 필요

신민규 기자공개 2020-09-17 13:57:55

이 기사는 2020년 09월 15일 15:47 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

정부가 대토보상을 활성화하려면 대토 공급시기와 공급가격 변동폭부터 최소화해야 한다는 목소리가 높아지고 있다. 각 사업장마다 대토보상이 원활히 이뤄지는 곳이 있는가 하면 수년씩 지연되는 경우도 발생해 대토지주의 불만이 쌓이고 있다.

15일 관련 업계에 따르면 고양장항 공공주택지구 내 대토용지는 공급시점이 2023년 안팎으로 예상되고 있다. 당초 대토지주들이 기대했던 2020년을 훌쩍 넘긴 셈이다.

지주들은 2018년 대토보상계약 당시 2021년 사업준공에 맞춰, 늦어도 올해에는 대토용지 공급이 가능할 것으로 기대했다. 전체 보상금의 30%에 육박하는 2000억원 가량의 보상금을 대토로 받기로 한국토지주택공사와 계약했다.

계약서상 공급시기를 특정하지 않기 때문에 용지공급이 지연되더라도 딱히 누구 탓을 할 수는 없다. 공급이 지연된 만큼 일정 금리를 가산해서 책정하기 때문에 한국토지주택공사는 문제가 없다는 입장을 보였다.

한국토지주택공사 담당자는 "명확하게 언제 공급하겠다는 시기가 대토보상계약서에 명시된 경우는 없다"며 "택지개발 과정에서 다양한 변수가 발생하기 때문에 예상 공급시점을 안내하는 정도이지, 홍보하거나 약속하는 것은 아니다"고 설명했다.

대토보상은 신도시 개발을 위해 땅을 내놓는 소유자에게 현금대신 땅으로 주는 보상방식이다. 1인당 공동주택용지는 990㎡, 상업용지는 1100㎡를 넘을 수 없다. 정부는 신도시 추진 과정에서 토지보상금으로 인한 막대한 현금이 부동산을 유입되는 경우를 막기 위해 대토보상을 활성화하는 방안을 준비하고 있다. 위례신도시를 비롯해 하남미사지구 등 기존 대토지주들이 상당한 수익을 거두면서 학습효과는 충분히 생긴 상태다.

하지만 사업장마다 공급시점과 가격에 대한 예측이 어려운 점은 지주들의 혼란을 키우고 있다. 대토지주가 받은 땅을 가지고 개발행위를 하는 대토개발 대행사업자들도 덩달아 발목이 잡혔다.

대토용지 공급시기는 사업장마다 기준을 달리하는 것으로 알려졌다. 관련 업계에 따르면 택지지구 착공시점에 대토용지를 공급하는 경우가 있는가 하면 택지지구 준공시점에 다와서 공급하는 경우도 있다.

대토용지 보상금액의 경우 더욱 예측이 어렵다. 보상금액을 미리 확정 제시할 수 없고 공급시기에 정하게 되어 있다. 감정평가시 표준지의 지가 조정 등 거쳐야 할 과정이 많아 현행 체제에선 계약시점에 예상이 어려운 구조를 갖고 있다. 대토계약을 맺었지만 이후 보상금액이 낮아지면 돌려받는 대토용지가 줄어들게 되고 자연히 사업성이 떨어질 위험에 노출된다.

대토보상을 전문으로 하는 디벨로퍼 사이에선 체계화된 규정이 필요하다고 지적했다. 향후 3기 신도시 추진 과정에서 보상금 50조원 가운데 절반이 토지로 풀릴 예정임을 감안하면 미리 혼란을 줄일 방안에 나서야 한다는 주장이다.

시장 관계자는 "대토보상을 활성화하기 위해서는 한국토지주택공사가 보상시점에 대토조건의 변동성을 최소화하는 기준을 만들어 제시할 필요가 있다"며 "대토용지 공급시기와 공급가격이 가장 중요한 조건"이라고 지적했다.

이 관계자는 "공사의 사업일정이 지연되어 토지사용시기가 지연되더라도 제시했던 예상시기에 대토공급을 먼저 하는 방안을 마련해야 한다"며 "대토용지 공급가격은 추정금액을 제시하고 향후 실제 공급가격도 추정금액의 일정 수준을 벗어나지 않도록 기준을 마련해야 한다"고 말했다.
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