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대전 세이백화점 매각...운용사·리츠AMC 네곳 '각축' 제이알·코람코·투게더·하나대체, 숏리스트 인터뷰…용도변경 난관 불구 입지 매력

신민규 기자공개 2021-09-28 07:35:42

이 기사는 2021년 09월 24일 14:06 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

대전 지방 백화점 매물에 서울 주요 부동산 자산운용사와 리츠 자산관리회사(AMC)가 달려들었다. 기존 백화점 운영에 한계가 있다고 보고 오피스텔 용도변경에 대부분 초점을 맞췄다. 용적률 상향까지 인허가 난관이 많은 편이지만 입지 매력이 높아 승산이 있다고 내다봤다.

24일 관련 업계에 따르면 KB대전둔산리테일기업구조조정 리츠는 복합쇼핑몰 세이 둔산탄방점 매각을 위해 제이알투자운용, 코람코자산운용, 투게더투자운용, 하나대체투자자산운용 등 네곳을 숏리스트로 추렸다. 인터뷰를 마친 상태로 이르면 내주 최종 우선협상자를 선정할 전망이다.

지방 상업용 부동산 매물임에도 대형 운용사와 리츠 AMC가 참여한 것은 이례적으로 평가된다. 하나대체투자자산운용과 코람코자산운용은 부동산 펀드에서 운용자산(AUM) 기준으로 순위에 드는 곳이다.


하나대체투자자산운용은 하나금융그룹 계열로, 부동산자산운용사 중에선 이지스자산운용, 삼성SRA자산운용 다음으로 부동산펀드 규모가 큰 편이다. 부동산펀드 운용자산은 상반기 기준 6조원을 넘었다. 전체 AUM은 같은 기간 10조원 안팎에 달했다. 5월 리츠 AMC 겸영인가를 받고 편입자산을 물색해왔다.

코람코자산운용도 부동산펀드 운용규모가 3조4000억원대로 10위권에 든다. 전체 AUM은 4조5000억원대였다. 펀드 매매 과정에서 보수가 쌓인 덕에 순이익이 30억원에서 지난해 150억원으로 5배 이상 오른 바 있다.

제이알투자운용은 펀드와 리츠 전 영역에서 두각을 나타내고 있다. 리츠 AMC 규모는 3조원대로 다섯 손가락안에 들었다. 한국토지주택공사와 부동산신탁사를 제외하면 순수 운용사 기준으로 규모가 가장 크다. 부동산펀드도 조단위를 넘어 27위에 올라있다. 펀드와 리츠 자산을 합산해 5조원을 돌파한 바 있다. 첫 해외자산 상장리츠인 제이알글로벌리츠가 발판이 됐다.

신생사로는 대우건설 계열의 리츠 AMC인 투게더투자운용이 이름을 올렸다. 2019년 12월 설립한 회사로 KB부동산신탁 출신인 이희규 대표가 수장을 맡고 있다. 투게더투자운용은 최근 한라그룹과 손잡고 잠실 시그마타워를 리츠로 편입하기도 했다. 출범이후 첫 클로징한 상업용 부동산이다.

이번 딜의 매각주관사는 알스퀘어가 맡았다. 알스퀘어는 상업용 부동산 종합서비스를 제공하는 프롭테크 기업으로 알려졌다. 국내 처음으로 지도 기반 사무용 부동산 정보플랫폼을 선보여 관심을 모았다. 사무용 부동산 중개, 매매 및 임대전속관리 서비스에서 빌딩 리모델링 등으로 영역을 확장하고 있다.

매각자산인 세이백화점은 둔산 지구단위계획구역내 중심상업용지에 위치해 있다. 연면적 2만8500㎡(약 8600평)의 복합쇼핑몰로 2013년 A동이 준공됐고 B동이 2016년에 증축됐다. A동 지하 2층~지상 7층으로 이뤄졌고 B동은 지하 5층~지상 8층으로 지어졌다.

책임임차인은 세이디에스로 세일앤리스백 형태로 입주해 있다. 세이디에스는 대전 향토 유통전문회사다. 2019년까지 매출 825억원으로 꾸준히 성장세를 유지했는데 지난해 247억원으로 3분의 1토막이 났다.

부동산 운용업계에선 입지 매력을 크게 보고 개발 관점에서 접근하고 있다. 세이백화점 탄방점은 대전시청 맞은 편으로 시청역과 탄방역 사이에 있다. 주변 일대는 핵심 상권이 집중돼 있고 공동주택과 최대규모의 학원가가 밀집해 있다.

세이백화점 대지면적은 3890㎡(약 1170평)에 달한다. 지구단위계획 지침상 기준 용적률 800%로 최대 1300%까지 상향해 오피스텔 용도변경이 가능하다. 현재 건물은 용적률 500%를 하회하고 있다.
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