이 기사는 2023년 01월 09일 15:16 thebell 에 표출된 기사입니다.

충북 음성군에서 대규모 단지를 분양한 건설사들이 골머리를 앓고 있다. 브랜드 파워와 특화상품을 내세웠던 대형 건설사들조차 미분양을 피하지 못했다. 부동산 경기가 침체된 가운데 주거용지를 매입한 시공·시행사들이 수익성을 보전하기 어렵다는 전망이 나온다.

9일 한국부동산원에 따르면 HDC현대산업개발은 지난해 12월 '음성 아이파크' 분양에서 총 604가구 중 143건을 모집해 461가구 미분양을 기록했다. 대형 평형인 177타입 3가구를 제외하면 △84타입 350가구 △113타입 115가구 등이 주인을 찾지 못했다. 올해 음성 아이파크 2단지가 추가 분양하면 미분양 물량은 더욱 늘어날 전망이다.

시공능력평가와 브랜드 인지도가 더 높은 GS건설도 비슷한 상황에 놓였다. 지난해 9월 분양한 '음성자이 센트럴시티'는 1454가구 모집에 423건의 청약이 접수되면서 1031가구 규모의 미분양을 기록했다. 분양 후 4개월이 지났지만 아직까지 수분양자를 모집하는 중이다.

지난해 6월부터 분양을 시작한 대우건설은 '음성 푸르지오 마크베르'와 '푸르지오 센터파크'에서 각각 589가구와 298가구 규모의 미분양을 기록했다. 비교적 사업 초기에 분양한 '음성 푸르지오 더 퍼스트'가 2대1의 경쟁률을 기록한 점과 대비된다. 다만 미계약 물량이 점차 소진되면서 센터피크는 판매를 마쳤고 마크베르는 300가구 정도 미계약이 남은 것으로 알려졌다.

우미건설이 공급한 '음성 우미린 풀하우스'는1019가구 중 125건 계약을 체결해 894가구 미분양을 냈다. 분양 당시 커뮤니티 시설과 컨시어지 서비스 등 특화상품과 계약금 정액제와 중도금 무이자 등 금융지원을 약속했지만 시장의 관심을 받지 못했다.

이들 건설사들은 우선 착공 후 수분양자를 모집해 잔여물량을 판매할 예정이다. 다만 분양 완판 후 계약금과 중도금으로 자금을 대는 방식과 달리 리스크가 높은 상황이다. 완공일까지 분양을 마치지 못할 경우 시공사는 책임준공에 따른 채무인수와 함께 영업손실을 떠안게 된다.

시행을 맡은 하나자산신탁은 음성군 일대 주택사업에서 대부분 관리형 토지신탁 상품을 제공한 것으로 알려졌다. 관리형 토지신탁은 신탁사가 인허가와 분양계약 등의 주체로서 자금 입출금 등을 관리하는 방식이다.

통상 기성에 따라 수수료가 지급되기 때문에 미분양시 잔금 등이 미지급될 가능성이 남아 있다. 다만 신탁수수료가 적고 미분양에 따른 사업 리스크를 공유하지 않기 때문에 직접적인 손실은 적은 상황이다.

하나자산신탁은 음성군 일대 음성 우미린 풀하우스와 동문 디 이스트를 제외하고 음성 아이파크, 음성자이 센트럴시티, 음성 푸르지오 마크베르, 음성 푸르지오 센터피크 등 4개 사업을 맡았다. 우미건설는 외부기업 SI개발과 자회사 청파건설, 첨단건설에 시행권을 넘겼고 동문건설은 동문에 시행을 맡기는 구조를 짰다.

음성기업복합도시(성본산업단지)는 음성군 최대 산업용지로 대소면·성본리·부윤리·금왕읍 유포리 일대 200만㎡(약 60.6만평)를 개발하는 사업이다. 공급 예정 단지는 약 5000가구다.

주식회사 성본산업단지가 전반적인 개발사업 시행을 맡았다. 개발기간은 2013년부터 2020년까지다. 음성군과 한국투자증권, SK에코플랜트, 토우건설, 삼안종합건설이 참여한 민관합동 방식으로 진행됐다.

분양 당시 디수의 바이오 기업 유치와 서울·수도권 접근성, 비규제지역, 산업단지 직주근접성 등 호재가 점쳐졌다. 하지만 인근 주거단지와 떨어져 있고 인프라시설이 아직 갖춰지지 않았다는 평가를 받으며 수요자를 모으는데 어려움을 겪었다.

대형 건설사 관계자는 "음성군에서 분양한 단지는 2순위까지 일부 미분양을 기록했지만 실제 계약이 진행되면서 잔여물량이 소진될 것으로 기대한다"며 "착공 후 시장 상황을 지켜볼 것"이라고 말했다.