이 기사는 2023년 01월 25일 14:27 thebell 에 표출된 기사입니다.

우리자산신탁의 첫 임대주택 리츠가 본궤도에 올랐다. 국토교통부로부터 영업인가를 받은 데 이어 이달 말 착공을 목표로 하고 있다. 부산지역 건설사인 대성문이 투자자이자 책임준공 의무를 진 시공사로 참여할 예정이다.

25일 관련업계에 따르면 우리자산신탁은 최근 국토부로부터 우리대성문리츠에 대한 영업인가를 받았다. 우리대성문리츠는 우리자산신탁의 첫 임대주택 리츠다. 이전에는 오피스와 대토사업, 물류센터 등을 기초자산으로 한 리츠들을 선보인 바 있다.

우리대성문리츠는 서울시 동대문구 전농동 127-359·360·379 부지에 추진 중인 역세권 청년주택을 기초자산으로 담고 있다. 본격적인 사업을 위해 지난달에는 부지를 소유하고 있던 대성문과 부동산 매매계약을 체결했다. 매매대금은 185억원으로 감정평가액(283억원)의 약 68%에 해당한다.

대성문이 우리대성문리츠의 투자자여서 비교적 저렴한 가격에 부지를 매입하는 게 가능했다. 대성문은 계열사인 대성문디앤지, 대성문산업개발과 함께 우리대성문리츠의 유상증자에 참여했다. 현 자본금 63억원 가운데 우리자산신탁 몫(1억원)을 제외한 62억원이 대성문과 계열사로부터 나왔다.

임대주택은 연면적 1만3460㎡에 지하 4층~지상 20층, 1개동으로 들어선다. 수익성 확보 차원에서 제2종일반주거지역을 일반상업지역으로 종상향하는 과정이 수반됐다. 제2종일반주거지역의 경우 용적률이 250%지만 일반상업지역의 경우 800%까지 가능하다.

투자자이기도 한 대성문이 책임준공 의무를 지닌 시공사 역할을 겸해 사업의 안정성을 높였다. 직·간접 공사비로는 326억원이 책정됐다. 착공 시점은 이달 31일, 준공 예상 시점은 2025년 5월이다. 우리대성문리츠는 임대주택을 10년간 임대운영한 뒤 분양전환한다는 계획이다.

개발 기간에는 총 547억원을 조달하기로 했다. 이 중 자기자본은 83억원이다. 현재는 대성문이 참여한 유상증자 과정을 거쳐 자본금이 63억원에 머물러 있지만 향후 임대주택이 착공되는 시기에 맞춰 추가로 20억원을 모집할 예정이다.

419억원은 한국주택금융공사(HF)의 보증을 받아 대출로 충당한다. 금리는 양도성예금증서(CD) 3개월물 금리(4.03%)에 1.75%를 가산한 5.78%로 책정됐다. 우리대성문리츠는 HF의 프로젝트파이낸싱(PF) 보증서를 발급받는 오는 3월을 대출 시점으로 생각하고 있다.

우리대성문리츠은 임대주택 사업의 순이익을 124억원으로 추정한다. 영업이익 220억원과 영업외손실 96억원을 계산해 나온 수치다. 영업이익은 임대수익(58억원)과 부동산처분이익(322억원)에서 각종 운영비용 등을 제하는 방식으로 산정됐다.

우리자산신탁에서 우리대성문리츠를 전담하는 조직은 리츠사업본부 내 제1팀이다. 제1팀은 갑작스러운 고금리 기조에 무산된 우리오피스제1호리츠를 추진해왔던 곳이다. 이후 새 먹거리 발굴하던 중 임대주택 자산을 담은 우리대성문리츠를 맡게 됐다.