이 기사는 2024년 03월 25일 15:25 thebell 에 표출된 기사입니다.

신한서부티엔디리츠가 포트폴리오 네 번째 자산으로 '광화문 G타워' 투자를 완료했다. 그동안 실물 자산을 100% 편입해 왔다면 이번엔 보통주 400억원 만큼의 지분을 우선 인수했다. 1100억원대 에쿼티 전액을 상장리츠가 단번에 조달하기 어려운 만큼 외부 투자자를 함께 유치하는 전략을 짰다.

나머지 우선주 735억원은 운용기간 5년 내에 순차적으로 매입할 예정이다. 신한리츠운용이 광화문 G타워 매입을 위해 설립한 신한광화문지타워리츠 지분 100%를 확보하게 되면 최종 운용자산(AUM) 규모는 9500억원으로 증가하게 된다. 현재 지분율 35%에 비례한 AUM은 7400억원 정도로 추산된다.

◇네 번째 자산은 광화문 G타워…지분 31% 투자

25일 리츠업계에 따르면 지난주 신한리츠운용의 신한서부티엔디리츠가 새로운 자산 편입 소식을 알렸다. 신한서부티엔디리츠는 신한리츠운용이 '광화문 G타워' 인수를 위해 만든 신규 리츠인 신한광화문지타워리츠의 보통주 400억원에 출자했다.

신한서부티엔디리츠는 신한알파리츠에 뒤이은 신한리츠운용의 두 번째 상장리츠다. 2020년 국토교통부로부터 영업인가를 받고 2021년 말 코스피에 상장했다. 상장 기초자산은 '인천 스퀘어원'과 '용산 그랜드머큐어'다. 지난해 9월 상장 후 처음으로 포트폴리오 확장 소식을 알렸다. '나인트리 호텔 동대문'이 세 번째 자산으로 편입됐다.

세 자산 모두 신한서부티엔디리츠가 실물 100% 투자한 것과 마찬가지다. 인천 스퀘어원은 모(母)리츠이자 상장리츠인 신한서부티엔디리츠를 통해 직접 매입했다. 용산 그랜드머큐어와 나인트리 호텔 동대문은 자(子)리츠를 세워 실물 자산을 인수한 뒤 해당 자리츠 지분을 100% 가져왔다.

이번엔 지분 31%만 우선 투자하는 구조를 짰다. 배당가능이익의 90% 이상을 배당해야 하는 리츠는 자본금이 적을 수 밖에 없다. 이 때문에 새로운 자산을 편입하기 위해선 유상증자 등을 통한 대규모 조달이 불가피하다. 신한리츠운용은 신한서부티엔디리츠가 광화문 G타워를 품은 신한광화문지타워리츠의 보통주만 먼저 인수하는 안을 구상했다.

신한서부티엔디리츠는 보통주 투자금 400억원을 전환사채(CB)와 여유자금으로 조달했다. CB는 350억원 규모로 발행했다. 이자율은 연 3% 정도다. 주식 전환가격은 주당 3776원, 행사비율은 100%다. 주식전환행사 가능일은 내년 말로 설정됐다.

나머지 우선주 지분은 운용기간 5년간 동안 순차적으로 매입할 계획이다. 지분 100%를 인수하게 되면 신한광화문지타워리츠는 신한서부티엔디리츠의 자(子)리츠가 되는 셈이다.

이번 투자로 신한서부티엔디리츠의 포트폴리오 자산은 4개로 늘었다. 광화문 G타워 투자 지분율을 반영한 현 시점 AUM은 7400억원 정도로 추산된다. 신한광화문지타워리츠 총 사업비 3157억원의 35%에 해당하는 1100억원을 더한 수치다.

향후 신한서부티엔디리츠가 신한광화문지타워리츠 지분 전체를 확보하게 될 경우 총 AUM 규모는 9500억원 수준으로 증가하게 된다. 앞서 지난해 9월 '나인트리 호텔 동대문'을 편입하면서 AUM을 6300억원으로 늘린 바 있다.


◇동양생명 등 우선주 투자자 유치, 딜 클로징 경쟁력 입증

신한리츠운용은 광화문 G타워 인수를 통해 다시 딜 클로징 경쟁력을 입증했다. 우선주 투자자 유치가 어려운 상황 속에서도 735억원의 자금을 외부에서 끌어왔다. 지난주 신한광화문지타워 거래가 양해각서(MOU) 체결 5개월 만에 마무리됐다.

신한광화문지타워리츠의 총 사업비는 3157억원이다. 자산의 취득금액은 평당 2749만원, 전체 2890억원이다. 각종 수수료 및 취득세 등을 포함한 부대비용과 예비비에 나머지 260억원이 투입됐다.

담보대출 2000억원, 에쿼티 1135억원, 보증금 등으로 자금을 조달했다. 담보대출은 선순위 1710억원, 중순위 290억원으로 트랜치를 나눴다. 수수료를 포함한 올인(All-in) 금리는 각각 연 5.5%~5.7%, 7.5%로 설정했다.

에쿼티 1135억원은 보통주 400억원과 우선주 735억원으로 구성했다. 신한서부티엔디리츠가 보통주에 투자하고 나머지는 우선주 투자자를 유치했다. 동양생명, 현대커머셜, 한국캐피탈, 대신저축은행 등 8곳이 이름을 올렸다.

신한광화문지타워리츠 우선주 투자자들의 연 배당률은 7.5% 수준으로 알려졌다. 보통주 투자자인 신한서부티엔디리츠는 잔여 배당을 받기로 했다. CB 발행금리인 3%대 수준의 배당은 가능한 구조다.

광화문 G타워는 중구 수송동 156번지 일대에 위치한다. 중심업무지구(CBD) 내 지하철 5호선 광화문역과 1호선 종각역 사이 입지다. 호텔과 오피스, 리테일 복합 건물로 지하 5층~지상 18층, 연면적 3만4747.2㎡(1만511평) 규모다. 2015년 11월 준공됐다.

전체 공실률은 0.29% 수준이다. 호텔부는 전체 임대면적은 약 51%를 차지한다. ㈜호텔신라가 운영 중인 신라스테이 광화문이 입점한 상태다. 2030년 말까지 장기 책임임차 계약이 체결돼 있다. 나머지 오피스부는 아동권리보장원, 주택도시보증공사 등 공공기관과 비케이알, 동양생명금융서비스 등 우량기업이 사용 중이다.