이 기사는 2025년 02월 11일 14시12분 thebell에 표출된 기사입니다

키움투자자산운용이 공모펀드를 통해 투자한 유럽 오피스빌딩 자산 정상화를 위한 시간을 벌었다. 리파이낸싱에 성공하면서다. 침체된 현지 오피스 시장 분위기가 다소 완화되면서 기존 대주와 긍정적인 협상 결과를 만들어낸 것으로 알려졌다.

그간 유럽 오피스 시장 침체가 이어지면서 투자금 회수에 난항을 겪어왔다. 기본적으로 자산가치가 크게 하락했고, 매각자체가 여의치 않았다. 이 같은 상황에서 리파이낸싱에 나설 대주단 모집에도 어려움을 호소하며 단기 만기 연장 정도로 시간을 벌어왔다.

11일 금융투자업계에 따르면 키움투자자산운용은 네덜란드 암스테르담 정부기관 오피스를 매입하면서 받은 대출 리파이낸싱에 성공했다. 리파이낸싱 대상 대출규모는 7080만5000유로(약 1000억원) 수준이다.

이번 리파이낸싱을 통해 기존 대출 규모는 기존 7100만유로 소폭 감소했다. 현지 해당 오피스를 보유 중인 특수목적법인(SPC)에서 보유중인 현금을 활용해 대출원금을 상환했다.

금리는 기존 유리보(EURIBOR) 3개월물+3.0%에서 고정금리 5.52%로 변경됐다. 유리보 3개월물은 유로존 국가들 사이의 은행 간 대출 시 적용되는 단기 금리다. 최근 3% 초반대에서 형성돼 있었던 점을 고려하면 50bp 가량 금리가 낮아진 셈이다. 3개월 단기 금리에서 1년 7개월로 기간이 늘면서 금리 조정이 이뤄진 것으로 풀이된다. 대주는 기존과 동일 독일 소재 금융기관인 '란데스반크 헤센-튀링겐 지로첸트랄레(Landesbank Hessen-Thüringen Girozentrale)'다.

이번 리파이낸싱에서 대출 만기는 19개월 연장됐다. 변경된 대출 계약에 따라 만기는 오는 2026년 9월 4일로 늦춰졌다. 키움자산운용으로선 자산을 정상화 시키고 투자금을 회수할 시간을 벌었다. 그간 3개월 단위로 만기를 연장해 오면서 기한이익상실(EOD) 발동에 대한 우려가 꾸준히 제기돼왔는데, 키움투자운용으로선 이번에 이 같은 우려를 다소 해소할 수 있게 됐다.

키움투자자산운용은 오피스빌딩의 자산가치가 워낙 떨어졌던 터라 자산가치 제고에 집중할 전망이다. 핵심 임차인과 기간 연장 혹은 신규임차인 모집을 비롯해 임대료 조정 등의 방법 등을 택할 것으로 보인다.

키움투자자산운용이 네덜란드 암스테르담의 정부기관 임차 오피스인 '퀸즈 타워(Queens Towers)'를 매입한 시기는 2019년이다. 당시 결성된 공모펀드 규모는 680억원 정도다. 이를 위해 키움투자자산운용은 ‘키움 히어로즈 유럽 오피스 부동산 투자신탁'을 설정했다. 해당 오피스는 매입 당시 약 80% 정도를 네덜란드 사회복지부 산하 고용노동기구 UWV가 사용하고 있었다. 책임임차 기간은 오는 2028년까지다.

펀드 설정 후 글로벌 부동산 시장이 폭락하면서 해당 오피스의 가치도 하락했다. 퀸즈 타원의 가치는 34%나 빠졌다. 매입 당시 가격은 1억2973만유로였는데, 지난해 재평가된 가격은 8520만유로에 불과하다. 자산가치가 하락하면서 펀드 투자자들의 손실률은 가파르게 상승했다. 현재 해당 펀드 최근 1년 수익률은 -71.34% 정도다.