이 기사는 2015년 11월 04일 11:22 thebell 에 표출된 기사입니다.

☞'홍대 상권 탐방' 1편에서 이어집니다

두 번째 코스는 홍대 정문에서 우측으로 꺾어 삼거리포차 홍대점까지 300미터 지점이다. 경사가 완만한 곳으로 유동인구가 상대적으로 적다. 와우산로길이라고도 불린다. 첫 번째 코스에 비해 상대적으로 상권은 덜 활성화된 지역이다. 주로 휴대폰 매장과 패스트푸드 매장, 미술학원 등이 자리 잡고 있다. 신한은행 자산관리솔루션부 유민준 부동산팀장은 "2년 전 평당 6000만~7000만 원에 거래가 됐으며 현재는 평당 1억 원으로 호가가 형성돼있지만 거래는 이뤄지지 않고 있다"고 말했다.

이 코스의 건물들은 대부분 임차인들이 리모델링을 했다. 대표적인 곳이 홍익 어린이공원 맞은편에 위치한 빈폴 바이크 리페어샵이다. 빈폴의 서브 브랜드인 바이크 리페어샵은 지난 2012년 론칭했으며 10~20대 젊은 층을 겨냥한 캐주얼 의류를 판매한다. 지난 2012년 건물주가 64억 원에 사들인 이 건물에 들어오면서 대대적으로 리모델링했다. 브랜드의 특징과 이미지를 강조해 홍보효과를 높인 플래그십 스토어 역할을 했다. 최근에는 제일모직이 빈볼 바이크 리페어샵 사업을 정리하기로 결정하면서 건물이 텅 비어있는 상태다.


◇YG엔터가 클럽문화 확장시켜

이곳이 최근 주목을 받게 된 것은 '삼거리 포차'라는 퓨전식 술집 때문이다. '삼거리 포차'가 1층에 있는 건물에는 공연장과 클럽도 입점했다. YG엔터테인먼트의 최대주주인 양현석 대표 소유의 건물이라는 점이 알려지면서 삼거리포차에서 KT&G 상상마당까지 200미터 지점의 상권이 활성화됐다. 양 대표는 서교동 361-10, 11, 12, 13, 14 등 땅 면적 297평에 달하는 5필지를 단계적으로 매입한 뒤 건물을 지었다. 20대 유동인구가 부쩍 늘었고 클럽과 테마형 술집, 노래방 등이 생겼다.

KT&G의 상상마당도 빼놓을 수 없는 명소다. 2000년대 중반까지 소극장으로 운영되다가 상지건설과 개인이 매수한 뒤 설계를 대폭 바꿨고 이후 KT&G가 매입해 2007년 개관한 곳이다. 개관 당시 평당 8000만 원이었던 이 건물은 현재 평당 2억 원까지 가격이 뛰었다. 지하 4층, 지상 7층 규모로 갤러리를 비롯해 독립영화, 예술영화 상영관, 공연장, 아트스퀘어, 영상스튜디오, 아카이브, 카페 등의 시설을 갖추고 있다.

이날 탐방 코스에는 빠졌지만 토니모리 홍대점에서 KT&G 상상마당까지 400미터에 달하는 홍대거리(어울마당로)도 홍대상권의 핵심 중 한 곳이다. 가운데 주차장이 자리 잡아 주차장길이라고도 불린다. 주차비용이 저렴하다는 이점 덕분에 유동인구가 많다. 노래방과 악세사리샵, 음식점 등이 즐비하게 늘어서 있다.

◇"시세보다 싼 급매물을 노려라"

이날 하이라이트는 세 번째 코스다. KT&G 상상마당 맞은편에서 상수역 부근에 이르는 지역이다. 홍대 상권이 주차장 길을 넘어 상수역과 합정역 부근으로까지 확장하고 있다. 이곳에는 조폭 떡볶이 등 음식점과 테마형 카페, 팥빙수집 등이 위치해 있다. 아직 프랜차이즈 업체는 많지 않다. 유 팀장은 "아직 이 지역의 임대 수익률은 주차장길에 비하면 많이 떨어지는 편"이라고 말했다.

이 지역이 주목받는 이유는 상수동 사거리를 건너 강변북로 인근에 위치한 당인리 발전소가 지하로 옮겨지기 때문이다. 목표 준공 시기는 2017년 12월로 잡고 있다. 당인리 발전소가 이동한 자리에는 공원과 미술관 등이 조성될 예정이다. 당인리 발전소 뒤편의 소규모 공장이 카페로 개조돼 영업을 하는 등 상권이 형성되고 있다. 다만 유동인구가 아직 적어 임대수익률을 노리고 투자를 할 단계는 아니다. 평당 매매가도 2000만 원에 불과하다.


유 팀장이 추천하는 지역은 상수역 부근이다. 이미 투자수요가 늘면서 매매가가 지난 2007년 평당 1000만 원에서 현재 4000만~5000만 원으로 상승했다. 이날도 골목 곳곳에서 주택을 카페나 음식점 등으로 개조하는 공사가 진행 중이었다. 홍대 중심가의 높은 임대료를 견디지 못한 음식점과 카페 등이 이곳으로 이동한 경우가 많았다. 이미 20~30대 사이에서 상수역 부근은 맛집이 많고 분위기가 좋다는 점이 입소문을 타면서 핫 플레이스(hot place)로 꼽힌다.

유 팀장은 "상수역 부근 투자는 장기적인 관점에서 접근해야 한다"며 "당인리 발전소가 지하로 내려가 상권이 확장하면 이 지역 매매가도 오를 가능성이 높다"고 말했다. 그는 "이 지역 투자는 임대료 수익보다는 매매차익을 노려야 한다"고 강조했다. 상수역 부근에는 임차인이 리모델링을 담당하는 경우가 많다. 건물주는 임대료를 올리지 않고 임대기간을 보통 5년 보장해준다. 건물주가 임대수익을 많이 챙기기 어려운 구조다.

유 팀장은 수익형 부동산을 살 때 중요한 점 하나를 일러줬다. 그는 "부동산을 살 때 시세보다 낮게 사는 것이 중요하다"며 "길게 보고 기다리다 보면 그런 급매물이 분명 나온다"고 말했다. 유 팀장은 "건물주가 상속으로 과도한 증여세를 견디지 못하고 건물을 매각하는 경우, 건물주가 이혼하는 경우, 건물주의 사업이 망하는 경우에 건물이 시세보다 싸게 급매물로 나온다"고 덧붙였다.