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대한토지신탁, 공사비 부담증가 '현금흐름 -2200억' [부동산신탁사 리스크점검]③신탁계정대여금 1249억→3637억, 부실화 가능성 요주의 채권 2890억

이명관 기자공개 2018-10-17 08:23:55

[편집자주]

금융위기 이후 열위한 시행사를 대체해 부동산 신탁회사들이 개발형 신탁, 즉 차입형 신탁 사업을 적극적으로 늘렸다. 부동산 경기 활황을 등에 업고 신탁회사들의 외형과 수익성은 급격히 개선됐다. 하지만 과도한 사업 확장과 부동산 경기 위축 가능성 등으로 최근 리스크가 커지고 있다. 더벨은 부동산신탁회사들의 재무구조와 사업현황 전반을 점검해 본다.

이 기사는 2018년 10월 12일 14:55 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

대한토지신탁이 지방에 집중된 1000가구에 달하는 미분양에 골머리를 앓고 있다. 문제가 된 사업장 4곳 중 단 1곳을 제외하면 손익분기점에 미치지 못하고 있는 상태다. 그 여파로 지난해부터 재무상태에 이상 신호가 감지되고 있다.

현금흐름 역시 악화되고 있는 추세다. 대한토지신탁은 2016년 274억원의 순이익을 기록했으나, 순영업활동현금흐름(NCF)은 플러스에서 마이너스로 돌아섰다. 2016년 말 기준 대한토지신탁의 NCF는 마이너스 249억원이었다.

지난해에도 마이너스 현금흐름 기조는 이어졌다. 지난해 말 기준 대한토지신탁의 NCF는 마이너스 2211억원이었다. 당기순이익이 419억원으로 증가했으나, 오히려 전년보다 현금흐름은 한층 악화됐다. 이렇듯 최근 2년 동안 순이익으로 벌어들인 것보다 빠져나간 현금이 많았다.

현금흐름 악화는 공격적으로 확대한 차입형 신탁사업에서 비롯됐다. 최근 미분양이 대거 발생한 탓에 분양대금 유입이 원활히 이뤄지지 않았고, 사업주체인 대한토지신탁에게 사업비 부담이 전이됐다.

대한토지신탁의 미분양 규모는 경남·경북 지역 4개 사업장에서 964가구에 달한다. 매출 기준으로 보면 2430억원 수준에 해당한다. 이들 사업장의 평균 분양률은 53.72%이다. 유일하게 분양률 90%를 상회하는 남양산역 금호어울림을 제외하면 나머지 3개 사업장의 평균 분양률은 40% 수준으로 뚝 떨어진다.

이 정도 수준으로 사업비를 제대로 충당하기 어렵다. 유입되는 분양대금이 충분치 않은 데다, 중도금 대출도 어렵기 때문이다. 분양률이 70% 수준은 돼야 시중은행이 중도금 대출을 주선해준다.

부동산업계 관계자는 "지난해 부동산 규제가 강화된 이후 중도금 대출 기준도 덩달아 높아졌다"며 "분양률 70%는 손익분기점에 해당하는 수준"이라고 말했다.

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대한토지신탁 입장에선 직접 사업비를 충당할 수밖에 없었다. 이에 따라 '신탁계정대여금'은 불어났다. 지난해 말 기준 3637억원을 기록해 전년 말 1249억원 대비 2388억원 가량 증가했다. 신탁계정대여금 중 미분양 발생에 따라 쌓아놓은 대손충당금도 181억원 가량 된다. 이는 2016년 118억원보다 52% 이상 늘어난 규모다.

신탁계정대여금 중 손실로 인식된 금액도 지난해 466억원으로 전년보다 2배 이상 불어났다. 2016년 대출채권 중 손실인식액은 146억원이었다. 문제는 향후 손실로 인식될 가능성이 높은 성격의 신탁계정대여금이 2000억원을 넘는다는 점이다. 전체 신탁계정대여금 중 80%에 해당하는 2895억원이 요주의 채권이다. 나머지 20%인 742억원만이 정상채권으로 분류되고 있는 실정이다.

부동산업계 관계자는 "부동산 경기 침체에 따라 공사비 등을 포함한 사업비 소요 자금에 대한 부담이 가중되고 있다"며 "신탁계정대여금이 증가할수록 재무부담이 가중되고, 현금흐름이 악화된다"고 지적했다.

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