이 기사는 2018년 10월 18일 18:09 thebell 에 표출된 기사입니다.

한국토지신탁이 동부건설과 손을 잡고 추진하고 있는 동두천 주택개발 사업에서 미분양이 대거 발생했다. 투입되는 사업비가 700억원 중반인데, 현재 분양률 수준으로는 중도금 대출을 받기도 어렵다. 이에 따라 사업비에 대한 부담을 한국토지신탁이 떠안을 것으로 보인다.

18일 부동산업계에 따르면 한국토지신탁의 차입형 신탁사업장인 '동두천 센트레빌'의 분양률이 40% 수준에 머물러 있는 것으로 나타났다. 최근 실시한 청약에서 공급물량 371가구 중 154가구만 분양됐고, 나머지 217가구는 미분양으로 남았다.

분양 초기 대규모 미분양이 발생하면서 사업 주체인 한국토지신탁으로 부담이 전이될 것으로 보인다. 선분양제에선 분양대금으로 유입되는 자금으로 사업비를 충당하는데, 미분양이 대거 발생한 탓에 분양대금으로 사업비를 충당하기 어렵게 됐다.

이번 사업을 통해 유입될 것으로 예상되는 분양매출은 분양률 100% 기준 900억원 수준이다. 현재 분양률대로면 유입되는 분양대금은 360억원대에 불과하다.

동두천 센트레빌의 총 공사비는 758억원이다. 이외에 건축·전기·소방·통신 감리에 14억원 가량이 소요된다. 아파트를 짓는데 총 772억원이 투입되는 셈이다. 공사비를 건지기 위해선 매출 기준 분양률이 최소 80% 수준은 돼야 한다.

더욱이 이 정도 수준의 분양률로는 수분양자들이 중도금 대출을 받는 것도 사실상 불가능하다. 최근엔 분양률이 70% 수준은 돼야 시중은행이 중도금 대출을 주선해주는 추세다. 지난해 문재인 정부가 들어선 이후 부동산 시장에 대한 규제가 강화됨에 따라 대출 기준도 덩달아 높아졌다.

이렇다 보니 한국토지신탁 입장에선 직접 사업비를 충당해야할 것으로 보인다. 이 경우 '신탁계정대여금'이 더 증가하게 된다. 신탁계정대여금은 현금흐름 훼손의 주 원인이다. 올 6월 말 현재 한국토지신탁의 신탁계정대여금은 7938억원이다. 지난 3월 말 7633억원 대비 300억원 가량 증가한 액수다.

신탁업계 관계자는 "할인 분양을 하거나 사업장을 통째로 매각해 투자금을 회수할 수 있다"며 "그럼에도 손익 분기점에 도달하기 위해선 분양률 70% 수준은 돼야 한다"고 말했다.

한국토지신탁은 미분양 사업장에 대한 관리 노하우가 충분하기 때문에 크게 문제 될게 없다는 입장이다. 한국토지신탁 관계자는 "해당 지역을 중심으로 마케팅을 통해 분양률을 끌어올릴 것"이라며 "할인분양, 사업장 공매 등의 방법을 통해 사업비를 회수할 수 있다"고 말했다. 이어 "차입형 신탁사업을 통해 발생하는 대여금이 금융권 PF 차입보다 우선 변제 대상이다 보니 실제 손실이 발생할 가능성은 낮다"고 덧붙였다.