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하나금투, '獨 부동산펀드' 이지스와 손잡은 배경은 프랑크푸르트 트리아논빌딩 이해도 높아…국내 최대 부동산펀드 운용경험 등 고려

이효범 기자공개 2018-10-24 09:24:16

이 기사는 2018년 10월 22일 14:50 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

하나금융투자가 독일 프랑크푸르트 트리아논빌딩에 투자하는 공모 부동산펀드 운용사로 이지스자산운용을 선택한 배경에 관심이 쏠린다. 그룹 내에서도 대체투자 전문운용사인 하나대체투자자산운용이 있지만 외부 운용사에게 일감을 준 셈이다. 국내 최대 부동산펀드 운용사라는 점과 함께 이 빌딩에 대한 이해도가 높다는 점을 높이 평가했다는게 증권사 측 설명이다.

22일 금융투자업계에 따르면 하나금융투자를 비롯한 총 14개 은행, 증권사, 보험사들은 공모형 부동산펀드인 '이지스글로벌부동산투자신탁229호(파생형)'에 대한 청약을 이날부터 오는 30일까지 받는다. 이지스글로벌부동산펀드229호는 독일 프랑크푸르트 뱅킹디스트릭트(Banking District)에 있는 트리아논 빌딩을 인수하기 위해 오는 31일 설정될 예정이다. 펀드가 투자하는 빌딩은 독일에서 6번째로 높은 건물(약 186m)로 지하 4층~지상 46층 규모이다.

빌딩 인수가격은 9000억원 가량이다. 이 가운데 펀드가 지분(equity)투자로 3750억원을 투자하고, 현지 대출로 나머지 인수대금을 마련한다. 국내 공모펀드 중에서 지분투자 금액은 사상 최대규모다. 이 가운데 하나은행과 하나금융투자가 최대 1000억원을 판매한다는 계획이다.

이번 딜(Deal)을 직접 발굴한 것은 하나금융투자다. 지난해부터 공모펀드를 설정하기 위해 준비를 해왔던 것으로 알려졌다. 다만 펀드 설정과 운용을 계열사인 하나대체투자운용보다는 이지스자산운용에게 맡겼다. 하나금융투자 관계자는 "이지스자산운용이 이 건물에 대한 이해도가 가장 높은 운용사라고 봤다"며 "또 국내 최대 부동산펀드 운용사라는 점도 협업을 하게 된 요인"이라고 설명했다.

이지스자산운용은 국내 자산운용사 가운데 부동산펀드 운용규모가 가장 크다. 금융투자협회에 따르면 지난 9월말 기준 공사모펀드를 합산한 국내외 부동산펀드 설정액은 10조 2090억원이다. 2위인 미래에셋자산운용과은 7조7653억원으로 2조5000억원 가량의 차이를 보일 정도다.

지난 2015년 한국투자산탁운용은 독일 트리아논 빌딩 투자를 시도했던 적이 있다. 하지만 당시 막판 변수로 인해 인수를 성사시키지는 못했다. 이후 당시 딜을 담당했던 한국투자신탁운용의 담당자는 이지스자산운용으로 자리를 옮겼고, 하나금융투자는 이를 고려해 지분투자를 맡길 운용사로 이지스자산운용을 낙점했다.

하나금융투자가 특히 이 빌딩 투자를 검토했던 경험을 중요시한 것은 향후 매각까지 고려한 조치로 풀이된다. 업계에서는 이 빌딩 투자의 가장 큰 리스크 요인으로 기존 임차인들의 임차기간이 길지 않다는 점을 꼽고 있다. 임차임들의 임차기간이 펀드 만기인 4년 보다 길지만, 만기 이후 매각을 고려한다면 기존 임차인들의 임차기간이 길지 않다는 평가다.

빌딩의 임차인은 독일 중앙은행인 도이치분데스방크, 데카방크, 프랭클린템플턴 등이 있다. 이 가운데 데카방크는 빌딩 임대가능면적의 55.6%를 오는 2024년 6월까지 사용한다. 또 도이치분데스방크는 임대가능면적의 34%를 2027년 3월까지 임차한다. 다만 각 임차인들이 일정기간 만기를 앞두고 임차기간을 5년 연장할 수 있는 선택권이 있기 때문에 임차기간을 연장할 가능성도 있다.

증권사 PB센터 관계자는 "국내 증시 부진으로 대체투자처인 부동산펀드가 각광을 받고 있다"며 "이지스자산운용의 부동산펀드는 독일 중심지에 위치한 부동산에 투자한다는 점에서 투자매력도가 높다"고 말했다. 그는 덧붙여 "주요임차인들의 임차기간이 길지 않다는 단점이 있지만 이지스자산운용이 펀드 투자 2~3년 내에 주요 임차인들과 임차기간 연장 협상에 돌입하는 방안을 구상하는 것으로 안다"고 설명했다.

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